物件価格と土地価格の按分で損してませんか？
物件価格の内訳に関して不動産業者
が使う手口についてお話させて頂こうと思います。
その前に、前回の内容を簡単におさらいしましょう。
ポイント
１ 不動産の契約書には物件価格と土地価格に分かれているのが一般的
２ 減価償却を行うことができるのは物件価格のみ
３ 物件の購入者側から考えると、物件価格が大きい方が嬉しい
４ しかし、物件価格には消費税がかかるので、売主から見ると物件価格が小さい方が嬉しい
前回の記事はこちらからどうぞ。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/49/
さて、業者が契約価格の内訳を作る際には、
基本的に「固定資産税評価額」をベースにする
ことが多いです。
その理由は極めて簡単です。
「固定資産税評価額」の場合、
物件の価格を低く見せることが出来るからです。
物件の価格を低く見せることができる理由、
それは、固定資産税評価額の計算方法から
来ています。
ここで、固定資産税評価額の計算方法に
ついて説明させて頂こうと思います。
固定資産税評価額は
物件の素材（瓦、であったり、クロスであったり）それぞれの使用面積に
築年数による経年劣化分を加味した金額となります。
（シンプルな言葉にて書かせて頂いております。）
ちなみになのですが、金融機関が評価する時に使う
「積算評価額」は、素材に関係なく、
物件の構造（ＲＣ、であったり、鉄骨であったり）に使用面積を掛け、
築年数による経年劣化分を加味した金額です。
ここでのポイントは、固定資産税評価額で算出した
物件の価値は積算評価のそれよりも低くなること、
また、経年劣化分についても、固定資産税評価額の方が
積算評価額のそれよりも大きな割合で劣化していくこと。
この二つの理由から、一般的には「固定資産税評価額」
は「積算評価額」よりも小さな値になります。
だからこそ、不動産業者は建物の価格と土地の価格を按分する際、
「固定資産評価額」を基準にしています、と言ってくるのです。
実は、この「固定資産税評価額」を基準とすることに根拠はありません。
つまり、こちらも言い分を準備しておけば、業者と対等に議論をすることができます。
例えば、「固定資産税評価額と実際の物件価格には何の関係もない。
売却時の価値の評価は銀行が使っている積算評価のはず、
だから、積算評価額で按分するべき」
などです。
また、不動産業者は結局消費税を払いたくないだけですので、
消費税負担を減らす方法があれば、業者としても物件価格を
減らす条件を飲んでくれるかもしれません。
物件購入の最後の段階で収支計算が狂ってしまわないよう、
物件と土地の価格の按分は事前に業者としっかりと話しておきましょう。
1号物件、2012年の成績
簡単ですが、物件1号の2012年の収支を簡単に報告させて頂きます。
入居率に関しては、部屋数9戸に対し実際の入居数は8戸でした。
ここは大きな反省点ですね。来年早々に入居者を決めないといけません。
・以下がざっくりとした毎月の収支です。
家賃収入 ： 31万円
管理費 ： 1万円
ローン返済： 15万円
固定資産税： 2万円
一ヶ月に貯まるお金は大体13万円なので、
一年間で150万円ほど貯まった計算になります。
これに加え、今年は2箇所の修繕が発生しました。
具体的には、窓からの雨漏りと台所のシンクの水漏れです。
雨漏りはコーキングを塗ることで対処をしました（3万円）
シンクはキッチンごと交換しました(15万円)
ということで、今年はざっくり計算で130万円のプラスです。
（実際にはこれに税金が発生しますが、、、）
物件は最後に手放した時の収支で勝敗が決まりますので、
まだなんとも言えないですが、やはりキャッシュが毎月
入ってくることはとても有難いです。
物件購入の不安を一つ消す方法
今、ちまたでは不動産投資に関する情報はネットで殆ど手に入れることが出来る時代になりました。
ということは、
ネットからしっかりと情報を入手することができ、
知識を増やすことができれば、「あとは良い不動産が出てくるのを待つだけだ！」という流れになるのが一般的、、、
と思いきや、
いざ物件が目の前に近づいてくると、怖くなって止まってしまう
投資家の方が多いというのも事実のようですね。
（私も昔はそうでした。）
躊躇してしまう理由はいろいろとあると思います。
年収の何倍もする買い物をするので躊躇してしまうのも
当然だと思います。一度ババ物件をつかむと立ち直るのは非常に難しいのも
事実だと思います。
ババ物件の条件はいろいろありますが、その条件の中でも利回りが低い、
周辺の環境が悪い、間取りが悪いといった情報は管理会社からの
ヒアリングである程度解消できるのではないかと思います。
一方、私もそうですが、投資家にとってなかなか判断できないのが
物件の「瑕疵」だと思っています。
雨漏りしている物件はダメ！とか、
シロアリが食っている物件はダメ！
とか良く聞かれると思いますが、実際に素人目で見て、
この物件は大丈夫だ！
と確信を持って判断できる方はそこまで多くはないと思います。
ではどうすれば良いのか。
私は、ホームインスペクターを使って物件を見て貰うことにしています。
（ホームインスペクターと検索すると詳細出てくるので、ここでの説明は
省かせて頂きますね。）
やはりその道のプロに見て貰えれば安心できますよね。
一点だけお伝えさせて頂きたいことは、
「ホームインスペクター」はまだ世間に浸透しきれておらず、
且つ料金体系などもしっかりと決まっていない為、
必ず「相見積」をとって判断することが大切です。
私が2棟目（静岡県）の物件を購入した時、3社から相見積を取ったのですが、
その金額は、1社目＝14万円、2社目＝8万円、3社目＝無料！！
でした。
ある程度の出費はかかってしまいますが、ホームインスペクターが作成する
レポートを何度も見ていけば、どんどん知識も蓄積されていき、
また別の物件の購入を検討する際の動きだしも早くできるようになるはずです。
静岡県のおススメホームインスペクターについて知りたい方は
お気軽にお問合せ下さい。
素敵な物件シリーズ第二弾
本日は、夏の暑さを吹き飛ばすような素敵な物件を見つけましたので
皆様にご紹介させて頂きます。
物件の詳細はこちらからどうぞ。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/52/
簡単にスペック書きますね。
群馬県館林市、1300万円アパート、築12年、
ワンルーム（恐らく）ｘ9部屋、利回り約25%
この物件のメリットはこちら！
1 築年数が浅い（築12年）にも関わらず、利回りが高い（約25%）
ええ、これに尽きます。
間取りは恐らくワンルームですので、集客力が若干低いことが懸念されますが、
本物件は写真から判断する限り、風呂、トイレが別で化粧台も付いている
というワンルームとしてはまれな（良い意味で）間取りです。
館林市は地味に都心からも近く、人口が今後急減していく可能性が低いエリアです。
（私も館林市の物件購入を検討したことがあり、色々と調べる中で「あり」なエリア
とみなしております。）
ただ、館林市は人気のエリアとそうではないエリアの空室率の差が激しいので、
そこは確りと確かめた方が良いですね。（どのエリアが人気かは忘れてしまったので
今回は書きません（書けません、、、））
また、本物件の想定家賃は3万円みたいですが、チョット3万円では周辺物件の家賃から
考えて厳しいと思いますので、思い切って2万円で計算してみました。
家賃2万円の場合の利回りでも16.6%。中々立派な数字です。
しかし、安いには訳があるのも事実。本物件のデメリットは以下と思います。
1 駐車場が3台分しかない。
これはかなり痛いです。周辺に月極めで貸してくれる駐車場があるか探すことは
絶対条件です。
2 調整区域
調整区域への融資は金融機関は基本的にいやがります。
これぐらいですかね。
結論としては、駐車場が確保でき、融資を引っ張ってこれて、館林市でも
人気の地域であることが確認できれば、「買い」な物件だと思います。
1ヶ月以内には売れるのではないかなあ、と個人的には思っています。
（ここまで書いてしまうと、本当に売れるか心配になりますね（笑））
こういった物件が見つかった時は嬉しいものです。だから物件探しって辞められない（笑）
物件購入検討シリーズ第三弾！
物件の購入検討シリーズ第三弾！
今回は、夢の高利回りRC物件を取り上げてしまいます！
↑クリックすると拡大表示します。
物件価格：9800万円
築：22年
間取：事務所x1 3LDKx2 1Rx40
①利回り
前回同様利回りをまずチェックします。
物件概要書上の利回り26.17％から各部屋の前提家賃を計算すると、
5万円であることが判明。うーん、設定利回り高すぎる、、、
ただ、上記は全ての部屋がワンルームという想定なので、
事務所の賃料を20万円、3LDKの家賃を10万円と仮定。
すると、ワンルームの設定家賃は4.4万円まで下がります。
一方、現在この物件がいくらでワンルームの部屋を募集しているのか
見てみると、3.4万円であることが判明。
3.4万円から逆算した場合の利回りは、21.5%。
まあ全然悪くない利回りですね。
ワンルームで3.4万円という設定が少し？？ですが、検討を進めます。
②融資
RCの法定耐用年数47年から築年数22年を引いた
25年がこの物件の一般的な融資期間です。
頭金10%を投入、物件価格の90%で融資を受け、金利4.5%、元利均等で返済した場合、月々の返済金額は約50万円です。
一方、物件から得られる家賃収入は174万円（満室想定）
即ち、月々の収入は174-50=124万円となります！！
ちょっと私自身も買いたくなってきました。（笑）
③担保
前回同様、物件と土地の価格を計算します。
物件：RCの場合は1m2当たりの価値は18万円と一般的に言われてます。
この物件の面積は1304m2、築年数22年であることから、この物件の建物の価値は
18 x 1304 x 22/47(RCの法定耐用年数） ＝ 11000万円。
土地：この物件の周辺の路線価は8.8万円でしたので、土地面積380m2であることから、土地の価値は
8.8 x 380 ＝ 3344万円。
この物件の積算評価額は14344万円となり、物件購入によって
さらに担保余力が増すということになります！
④経費
エレベーターのメンテナンス費用、固定資産税の支払い等はありますが、
月々の返済後の余力が120万円あるのであれば、あまり気にしなくても良い物件
と思います。
じゃあ買うしかない！と決めてしまってはいけません。
今回は、新たに検討するべきポイントとして、RCの解体費用について
お伝えさせて頂こうと思います。
RCの解体費用はやはり高いです。
ホームページなどを見ると、1坪(3.3m2あたり）５万円ぐらいが相場と記載されています。
この物件であれば、単純に計算すれば2000万円ですが、
10階建てのマンションの場合、2～3階建てのマンションのように簡単には解体できないので、さらにプレミアムが乗ってくると考えるべきです。
多めに見積もって5000万円と見ておきましょうか。
そうすると、8年ぐらいは収入をずっと貯め込んでおかないと、
何かあった時に耐えることができなくなってしまうと思います。
それでも魅力的な物件だと思います。
結論
前向きに購入検討しても良い物件！！
現状どれだけ入居しているのかはしっかりとチェックしましょう。
あと、周辺の賃貸状況の確認も忘れずに。