不動産投資とリフォームの情報満載

最近管理会社を変更したのですが、変更した後でも
この会社はとんでもなく大変な会社で、いろいろと手間が発生しております。

 

 

 

 

担当者の人もかわいげがある人だったら良いのですが、
中間管理職を過ぎたようなおっさんなので、フォローのしようもありません。。。

 

 

 

 

今回は、その担当者との会話の一コマをお伝えしようと思います。

 

 

 

 

ちなみに、この会社との管理契約は3月末を持って打ち切りになっており、
4月からは新しい管理会社に管理をお願いしている状況です。

 

 

 

 

つまり、3月末までは古い管理会社が契約上の義務を負っているということ、
背景としてお含み置き頂ければと思います。

 

 

 

 

私「3月末に退去した部屋なのですが、その後どうなっていますか？」

 

 

 

 

管理会社「いや、特に何もしていません。」

 

 

 

 

私「えーと、それってどういうことですか？」

 

 

 

 

管理会社「新しい管理会社にお任せしているからです。」

 

 

 

 

私「契約上いつまでが御社の管理ですか？」

 

 

 

 

管理会社「3月末ですね。」

 

 

 

 

私「○○号室の方が退去されたのはいつですか？」

 

 

 

 

管理会社「3月末です。」

 

 

 

 

私「3月末の退去なのに敷金の精算とかは新しい管理会社がやるということですか？
そうだとしたら敷金は新しい管理会社に払っているんですか？」

 

 

 

 

管理会社「えーと、、、精算までうちでやります。」

 

 

 

 

私「（言ってること違うやん、、、）3月末に退去した人をつまかえることできるんですか？」

 

 

 

 

管理会社「ええ、できますよ（謎の自信）。」

 

 

 

 

といった感じです。

 

 

 

 

ちなみにこの管理会社は売買時の仲介業者と同じなのですが、
同じだからといって簡単に管理をお願いするのもダメだなということを
学びました。

 

 

 

 

まあ、売買の仲介をしてくれた会社に対しては恩もあると思いますので、
そこでいきなり違う管理会社にいくというのも難しいと思います。

 

 

 

 

そんな中、伊藤が考える良い管理会社の条件の一つは、
「安請け合いをしないこと」です。

 

 

 

 

管理業界の時事として、管理会社の収入である管理料だけでは、きめ細かく対応することにも限界があるということが挙げられます。

 

 

 

 

家賃50,000円で管理費が5%であれば、一か月で2,500円です。
2,500円という収入に対して管理会社が費やすことができる時間は
1時間が良いところでしょう。

 

 

 

 

そうすると、基本的なスタンスというのは、払っている管理費用に見合った仕事をして貰うということ、ということになります。

 

 

 

 

つまり、大家からの無理なお願いにどんどん応えていくと、
管理会社はコスト割れしてしまうのです。

 

 

 

 

そうすると、管理のサービスの質が低下していきます。そして大家の不満が溜まっていく。。。
悪循環ですね。

 

 

 

 

ということで、管理会社を探す際には、しっかりとしたポリシーを持った管理会社を探すことをおススメ致します。

今日は不動産業者、その中でも管理会社間の
ちょっとした風習をご紹介させて頂こうと思います。

 

 

伊藤は最近、物件1号の管理会社を変更することを決めました。

 

 

 

管理会社を変更する理由は沢山あったのですが、決め手は
「こちらがお願いしたこと」に対して全く対応して
貰えなかったことです。

 

 

何回お願いをしても物件周辺のゴミを撤去してくれず、
（私からは撤去費用は払いますと言っているのですが）
入居者からの不満もたまっている一方でした。

 

 

まあこの辺の背景はあまり今回のメルマガでお伝えしようと
は思ってないので、省略させて頂きますね。

 

 

新しい管理会社と話を行い、管理会社変更手続きについて
話をしていく中で、新しい管理会社の方から、

 

 

 

「まずは伊藤さんから管理会社変更の旨伝えて下さい。
ただし、その際には次の管理会社が決まっている
ということは伝えず、今次の管理会社を
探しているという旨伝えて下さい。」と言われました。

 

 

？？？
ですよね。

 

 

 

そこで私は「なんででしょうか？」と尋ねました。

 

 

 

すると、その不動産業者はこう言いました。

 

 

「不動産業者間では暗黙の了解で、お互いの仕事を奪い合わない
ようにしています。今回、伊藤さんが
古い管理会社に管理会社変更の旨と同時に新しい管理会社が
決定していることを伝えると、あたかも
私が古い管理会社さんの仕事を奪ったかの
ようになってしまうので、それは避けたいです。」と。

 

 

 

なるほどと思いました。
こんな暗黙知があるとは全く知らずにびっくりしてしまいました。

 

 

 

カラオケのキャッチなどで、あるキャッチと話をしている最中は
少なくとも他のキャッチはその会話に割り込んではいけない、
というルールに似てますよね。

 

 

さらにこの不動産業者はこう付け加えました。
「伊藤さんが管理をお願いしている会社の社長はかなり厳しい人で、
部下の人がなかなか社長に報告をせず、
いきなり伊藤さんが社長に管理会社変更の旨伝えると、その社長から
逆に怒られる可能性もあるから、まずは担当者から話を通した方が良い」

 

 

 

ということも言われました。
これは単なるこの業者特有の悪しき習慣ですが（笑）
業者とうまく付き合っていく為には、
何はなくとも相手を良く知ることが重要なのだな、と改めて思いました。

 

 

これから管理業者の変更を考えている方は、
こういった暗黙知もあるということを
認識された上で話をされることをおススメ致します。

 

 

 

こういった背景などを知らずに、やみくもに管理会社を変更することは
結果としてあなたを孤立させてしまうことに繋がってしまうかもしれません。
気を付けましょう！

簡単ですが、物件1号の2012年の収支を簡単に報告させて頂きます。

 

 

入居率に関しては、部屋数9戸に対し実際の入居数は8戸でした。
ここは大きな反省点ですね。来年早々に入居者を決めないといけません。

 

・以下がざっくりとした毎月の収支です。

家賃収入 ： 31万円
管理費 ： 1万円
ローン返済： 15万円
固定資産税： 2万円

 

一ヶ月に貯まるお金は大体13万円なので、
一年間で150万円ほど貯まった計算になります。

 

これに加え、今年は2箇所の修繕が発生しました。

具体的には、窓からの雨漏りと台所のシンクの水漏れです。
雨漏りはコーキングを塗ることで対処をしました（3万円）
シンクはキッチンごと交換しました(15万円)

 

ということで、今年はざっくり計算で130万円のプラスです。
（実際にはこれに税金が発生しますが、、、）

 

物件は最後に手放した時の収支で勝敗が決まりますので、
まだなんとも言えないですが、やはりキャッシュが毎月
入ってくることはとても有難いです。

物件の名前をどうしようか悩んでいます。

物件の名前ってめちゃくちゃ大事なのに、あまりにも名前をおろそかにしている
大家さんが多いと思うのです。

この無法地帯の物件名市場に刺さりこむべく、
伊藤は考えました。

コンセプトは、ただかっこいいだけではなくて、
余韻に浸れるようなネーミング！です。

ここからの物件名アイディアは著作権フリーなので、
使って頂ける懐の大きい方がいたら自由に使って下さい。

その１
「１０２号３０２号２０３号」
宅急便屋さんを泣かせます。
あなたが３０１号に住むことになった場合、
１０２号３０２号２０３号３０１号が
住所になります。

その２
「物件」
あえて物件を固有名詞として捉えてみました。
友達との話題になること間違いなしです。

その３
「高岡と鈴木」
タイムリーなので使ってみました。。。
この物件に住んでいる旦那さんはきっと送り迎えをする立場になると思います。

その４
「東大アパート」
どうですか？頭良くなりそうじゃないですか？

個人的には、真面目に東大アパートとか面白いのではないかと
考えています。

大家さんが東大出身、とか、昔アパートに住んでいた住人が
東大に受かった、とか、大家さんが東大大好きだ、とか、
名前をつける理由がしっかりとあれば、その思いは住む人にもきっと伝わるでしょうし、
インパクトにも残ると思います。

少なくとも、地名とか、人名（大家さんの名前）を物件名にするのは
あまり意味がないですよね。それは大家さんの手抜きor自己満足だと思います。

真面目に物件名を考えないといけないと思った一日でした。

本日は空室対策の教材である「The大家さんマーケティング2ndインパクト」
についてレビューさせて頂きます。

商材の価格から考えると、完全に「買うべき」商材です。

 

初めに言わせて頂きますが、私は全ての商材を勧めているわけではありません。
半分以上の商材はまあまあ、もしくはダメ商材、に属しています。
自分が「良い！」と思えるものだけおススメとして紹介させて頂いています。

そんな中、この商材はおススメと断言できます！

 

今、部屋が空室になって困っていませんか？

 

検索時代の今、空室対策の為にまずするべきことは
「検索エンジンにあなたの物件を引っ掛けることです。」

 

例えば、大田区に住もうと考えている人がいたとします。
その人は、Googleかyahooで先ず「大田区 賃貸」で検索を
すると思います。

 

そして、検索結果から上位１０位以内に掲載されているサイトから、
好みの物件を見つけることになると思います。

 

つまり、１０位（もしくは２０位）までの検索に引っかからない場合、
その物件はこれから住もうとしている人からすると、お目見えすることなく
消えていってしまうのです。（TT)

 

こんな時代であるにも関わらず、ネットをうまく活用しない不動産業者
が何と多いことか。。。

 

あなたが管理をお願いしている会社は、検索エンジンで上位表示
されるように工夫されていますか？

 

されていないのであれば、巨大な市場から取り残されてしまっている恐れがありますよ！

 

このThe大家さんマーケティング2ndインパクトは、まずはネットで上位検索されるようにしよう！
ということをテーマにしています。

 

その上で、空室を埋めるために一つずつ具体的な対策を打っていきます。

 

とんでもないウルトラCの対策はないですが、
空室対策のアイディアが全て網羅されているような印象。

 

実は私自身もこの商材に非常に助けられました。
（この教材のお陰で空室が埋まりました！！）

今空室がある大家さんは、すぐにでも買うことをおススメ致します。

 

尚、今なら特典として、私の嫁（デザイナー）が作った
賃貸用チラシも付いてきます！
（普通に業者に頼んだら最低でも３万円はすること断言できます。）

 

これから不動産を買おうとしている方も、
この教材を見れば、どのレベルまでの物件であれば賃貸付けできるのか、
大きなヒントになると思います。

 

The大家さんマーケティング2ndインパクトはコチラから。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/4/