不動産投資とリフォームの情報満載

プロフィール

伊藤 慶 1982年生まれ
卸売業に携わっている
サラリーマンです。
23年10月、群馬県前橋市に重量鉄骨マンション購入。
24年7月、静岡県富士市にRCマンション購入。
25年5月、茨城県つくば市に軽量鉄骨マンション購入。
詳しいプロフィールはコチラから。

物件1号

2,200万円
築26年
重量鉄骨造
9戸
利回り約20%

物件2号

8,500万円
築20年
RC造
12戸
利回り約10%

物件3号

sラポールA (2)
2,850万円
築21年
軽量鉄骨造
8戸
利回り約14%

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BIG tomorrow
2013年10月号に掲載

big tomorrow

不動産投資に対する実績を評価頂き、Big tomorrowさんから取材を受けました。

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北陸地方、築古木造への挑戦

2014年04月27日

前回の続きです。

 

北陸地方、築古木造物件への融資に関し、

セゾンファンデックスの審査は

残念ながら落ちてしまったのですが、

セゾンファンデックスの他に、

物件所在地近くの地方銀行に

融資の打診をしていました。

 

 

先ずはその銀行の担当者から

話を聞いてみたのですが、

基本的には法定耐用年数まで

の融資しかできないとのコメント。

 

 

今回購入しようとしていた物件の

築年数は20年ですので、

単純に2年しか融資できないという

ことになってしまいます。

 

それでもその銀行としては

頑張るとおっしゃって頂いていたので、

何か腑におちないなあ、と思いながらも

話をしていました。

 

 

会話を進めていく中で、

どうやって行内の審査を通す

のですか?

と率直に質問。

 

 

担当者の方から、

不動産への融資ではなく、

事業性融資にする予定です、

との回答を貰いました。

 

 

なるほど、

と思いました。

私はこの時、既に4棟の物件を保有して

いたので、銀行としては

不動産担保ローンではなく、

事業性の融資が出来るかもしれない、

ということだったのです。

 

 

ただ、やはり審査は簡単ではないようで、

通るかどうかは審査部の評価次第だし、

簡単ではないと思います、

との回答でした。

 

そこで、

銀行へしっかりと思いを伝えなければ!

と思った私は、銀行に対して

事業計画書を作って送りました

 

 

事業計画書を送った後は、

毎日のように銀行の担当者と電話をし、

融資の状況を聞いていました。

 

 

この時は本当に毎日ドキドキ

でしたね。

 

 

書類を提出してから約1週間後、

担当者の方から

概ね融資が通りそうです!

との回答を貰いました。

 

 

この時の嬉しさといったら、

もう表現しきれないですね。

 

 

融資の内諾後、色々と話をしたのですが、

この銀行の場合は、土地評価を重要視

するらしく、私が購入しようとしている

物件の土地の評価を高く見て貰ったことが

ポイントの一つとなったようです。

 

 

地方の金融機関では、まだ土地の評価が

重要という考え方も色濃く残っているようです。

(ちなみに、この銀行は地方でも大規模な

金融機関なのですが、メールアドレスがありません

関連書類は全てファックスで送っていました。。)

 

 

この物件は、基本的には富山大学の学生向けですが、

最寄駅から徒歩2分、富山駅まで約2キロという

立地にあり、社会人需要も取り込むことができます。

 

 

入居者が学生ということもあり、

1年の内、途中での退去の可能性も低いです。

 

 

更に、元本均等返済にも関わらず、

家賃に対する返済比率は約40%、

今後どんどん返済が軽くなっていく点も

本当に心強いと思える物件です。

 

 

私は5棟目にして、スルガ銀行以外から

融資を引っ張って物件を購入することが

できましたが、ある程度資産規模が

大きくなると、選択肢がどんどん

増えていくことを実感しました。

 

 

資産を拡大する為の戦略として、

私が行き着いた結論としては、

先ずはスルガ銀行を

活用して資産をどんどん拡大し、

(それでも優良物件はしっかりと

見極めないとだめですよ)

それからスルガ銀行が融資できない

物件を指値で購入する。

 

 

これが勝ちパターンではないかと

考えています。

 

 

最後に、この物件は少し

特殊な融資になっていて、

借入の返済ピッチは15年ペース

なのですが、融資期間は10年であり、

10年目に残り期間5年分の残債を

一括で返済する、

という融資契約になっています。

 

 

これは「15年ではなく、10年しか

融資できないかもしれない」と

銀行の方に言われて、私から提案

させて貰った融資条件です。

 

 

10年目に一気に返済となると、

リスクが高いと考える方も

いらっしゃるかもしれませんが、

10年後の残債であれば、

土地値で売っても十分におつりがくる

値段なので全く心配していません。

 

 

銀行としても同じ考えであり、

万が一、私が10年目に一括返済できなかった

としても土地値で売って債権回収

できるのであれば問題ないと

考えてくれたようです。

 

 

私から見ると、返済が緩くなることに

よってキャッシュフローに

余裕が生まれること。

金融機関にとっては、金利収益の額が

増えるというメリットがあり、

双方良しの形に落ち着きました。

 

 

銀行と交渉する機会があれば、

返済ピッチを緩くして、

融資期間を短くする

という提案をしてみては如何でしょうか?

物件購入の不安を一つ消す方法

2012年11月06日

 

今、ちまたでは不動産投資に関する情報はネットで殆ど手に入れることが出来る時代になりました。

 

ということは、

 

ネットからしっかりと情報を入手することができ、
知識を増やすことができれば、「あとは良い不動産が出てくるのを待つだけだ!」という流れになるのが一般的、、、

 

と思いきや、

 

いざ物件が目の前に近づいてくると、怖くなって止まってしまう
投資家の方が多いというのも事実のようですね。
(私も昔はそうでした。)

 

躊躇してしまう理由はいろいろとあると思います。

 

年収の何倍もする買い物をするので躊躇してしまうのも
当然だと思います。一度ババ物件をつかむと立ち直るのは非常に難しいのも
事実だと思います。

 

ババ物件の条件はいろいろありますが、その条件の中でも利回りが低い、
周辺の環境が悪い、間取りが悪いといった情報は管理会社からの
ヒアリングである程度解消できるのではないかと思います。

 

一方、私もそうですが、投資家にとってなかなか判断できないのが
物件の「瑕疵」だと思っています。

 

雨漏りしている物件はダメ!とか、

 

シロアリが食っている物件はダメ!

 

とか良く聞かれると思いますが、実際に素人目で見て、

 

この物件は大丈夫だ!

 

と確信を持って判断できる方はそこまで多くはないと思います。

 

ではどうすれば良いのか。

 

私は、ホームインスペクターを使って物件を見て貰うことにしています。
(ホームインスペクターと検索すると詳細出てくるので、ここでの説明は
省かせて頂きますね。)

 

やはりその道のプロに見て貰えれば安心できますよね。

 

一点だけお伝えさせて頂きたいことは、
「ホームインスペクター」はまだ世間に浸透しきれておらず、
且つ料金体系などもしっかりと決まっていない為、
必ず「相見積」をとって判断することが大切です。

 

私が2棟目(静岡県)の物件を購入した時、3社から相見積を取ったのですが、
その金額は、1社目=14万円、2社目=8万円、3社目=無料!!
でした。

 

ある程度の出費はかかってしまいますが、ホームインスペクターが作成する
レポートを何度も見ていけば、どんどん知識も蓄積されていき、
また別の物件の購入を検討する際の動きだしも早くできるようになるはずです。

 

静岡県のおススメホームインスペクターについて知りたい方は
お気軽にお問合せ下さい。

素敵な物件シリーズ第二弾

2012年08月12日

本日は、夏の暑さを吹き飛ばすような素敵な物件を見つけましたので
皆様にご紹介させて頂きます。

物件の詳細はこちらからどうぞ。

http://brainooya.xsrv.jp/nr/52/

簡単にスペック書きますね。
群馬県館林市、1300万円アパート、築12年、
ワンルーム(恐らく)x9部屋、利回り約25%

この物件のメリットはこちら!

1 築年数が浅い(築12年)にも関わらず、利回りが高い(約25%)

ええ、これに尽きます。

間取りは恐らくワンルームですので、集客力が若干低いことが懸念されますが、
本物件は写真から判断する限り、風呂、トイレが別で化粧台も付いている
というワンルームとしてはまれな(良い意味で)間取りです。

館林市は地味に都心からも近く、人口が今後急減していく可能性が低いエリアです。
(私も館林市の物件購入を検討したことがあり、色々と調べる中で「あり」なエリア
とみなしております。)
ただ、館林市は人気のエリアとそうではないエリアの空室率の差が激しいので、
そこは確りと確かめた方が良いですね。(どのエリアが人気かは忘れてしまったので
今回は書きません(書けません、、、))

 

また、本物件の想定家賃は3万円みたいですが、チョット3万円では周辺物件の家賃から
考えて厳しいと思いますので、思い切って2万円で計算してみました。

 

家賃2万円の場合の利回りでも16.6%。中々立派な数字です。

 

しかし、安いには訳があるのも事実。本物件のデメリットは以下と思います。

1 駐車場が3台分しかない。
これはかなり痛いです。周辺に月極めで貸してくれる駐車場があるか探すことは
絶対条件です。
2 調整区域
調整区域への融資は金融機関は基本的にいやがります。

これぐらいですかね。

結論としては、駐車場が確保でき、融資を引っ張ってこれて、館林市でも
人気の地域であることが確認できれば、「買い」な物件だと思います。

 

1ヶ月以内には売れるのではないかなあ、と個人的には思っています。
(ここまで書いてしまうと、本当に売れるか心配になりますね(笑))

 

こういった物件が見つかった時は嬉しいものです。だから物件探しって辞められない(笑)

物件概要書の見方、利益が上がる物件の見分け方

2012年05月27日

物件概要書を見ながら、この物件は購入する価値があるのか?
一つずつ解説させて頂こうと思います。

 

本日の素材はコチラ!

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↑クリック頂くと大きく写って物件の概要が分かると思います。

 

群馬県伊勢崎市豊城町の物件です。

 

この物件は買う価値があるかどうか、一緒に一つずつ検討すべき項目を洗い出してみましょう。

 

①利回り

何はなくともまずは利回りを要チェックです。
物件概要書を見てみると、想定利回りは20%。うーん、かなり高い利回りですね。本当かな?ということで、この利回りの根拠となっている家賃を見てみます。

すると、年間家賃収入164万円÷4部屋÷12ヶ月=34,250円にて、
一部屋当たりの家賃前提は34,250円であることが判明。

 

ここで、少し検討です。ワンルーム、3点ユニットの部屋の家賃が34,250円って、チョット高い気がぷんぷん匂ってきます。

 

ということで、周辺相場を見てみましょう。私はスマイティというサイトを使って調べているということで、スマイティで調べてみましょう。検索方法は省略します。(分からない方いらっしゃいましたらお気軽にお問い合わせ下さい。)

 

検索結果の画面はコチラ

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(伊勢崎市連取町の物件です)

うーん、伊勢崎市自体すこし値崩れしているのかな、という印象。

 

けど、諦めてはいけません。伊勢崎市ではなくて、「伊勢崎市豊城町 賃貸」で検索をしてみました。すると、豊城町の最安値のワンルームは

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3.1万円であることが判明。まあ若干賃料は落ちますが、大きな値崩れはしていないようです。

 

ここで、物件の業者に聞くべき質問が一つできました。

①伊勢崎市でも連取町では賃料が低いのに、豊城町では賃料が高いのはなぜか?

 

この質問を胸に抱えつつ、今度は家賃が31,000円である場合の利回りがどうなるのかをチェック、計算の結果、利回りは18.15%であることが判明。これでもまだ高利回りですね。

これにて、この物件は第一関門クリアー(そこそこの利回りが確保できる!)となります。

 

②融資

利回りと同時に重要になってくるのが、融資がつくかどうか、です。

銀行は基本的に法定耐用年数期間内しか融資しません。(例外ももちろんありますが。詳細聞きたい方はお問い合わせ下さい。)

木造であれば22年、重量鉄骨であれば34年、RCであれば47年です。

 

本物件の築年数を見ると、、、築22年!

 

つまり、実質的にこの物件は銀行が融資することができない。。。

 

ということで、本物件は購入に値しない、という結論に至ります。

 

ここではあくまで検討材料ということで、10年のローンが付くと想定してみましょう。

 

融資額は物件の90%、740万円と想定します。

金利3%、元金均等10年返済の場合の月々の返済額は71,000円です。

 

一方、家賃収入は124,000円なので、差し引き5,3000円が手元に残る
計算になります。

 

一般的には返済比率は満室収入の40%~50%以下が良いとされておりますので、
今回の場合の月々の融資返済額のボーダーは62,000円です。
もし仮に10年の融資が付いた場合でも、あまり好ましくない物件ということが分かります。

ただ、今回は検討を続けてしまいます(笑)

 

③担保価値

物件を買い増す為には、物件に「価値」がなければいけません。
「価値」とは、物件を売ったときに、いくらで売れるのか、というものです。

 

しかし、その物件がいくらで売れるかは売ってみないと分かりません。

 

そこで、銀行は物件の評価をする際、国が作っている物件と土地の評価額を
ベースに融資するかどうか決定するのです。

さて、それではこの物件はどれぐらいの価値を持っているのか、見てみましょう。

 

A 物件の価値

物件は基本的に法定耐用年数に従って毎年価値が下がっていきます。

木造であれば、法定耐用年数が22年なので、11年経てば価値が半分になる、と考えて下さい。5.5年経てば25%価値下落です。

 

さて、それでは具体的な計算方法なのですが、

木造の場合は大体1m2当たり12万円の価値があるとされているので、物件の床面積に12万円をかけます。

 

本物件の場合、65m2なので、12 x 65 = 780万円です。

 

780万円も価値があるの!と思った方、これは新築の場合であることを忘れてはいけません。

 

築11年の場合は780万円の半分の390万円となります。

 

本物件の場合、残念ながら法定耐用年数の22年が経ってしまっているので、

価値なし、評価額0円です。

 

B土地の価値

さて、次に土地の価格を計算しましょう。

 

土地は減価償却などないので、市況によって土地自体の価格が下落しない限りはずっと同じ値段になります。

 

今の土地の価値を知る為には、路線価という数字を使います。

路線価とは、国が道路に値段をつけており、その道路に沿った場所に土地を持っている人は、持っている土地の面積に道路の値段をかければ、土地の価値がでるというものです。

 

路線価を知るには、googleで「路線価」と入力すれば簡単に調べられます。

 

物件概要書に記載されている地図から、本物件に面した道路の価値が30,000円であることが分かりました!

 

この物件の土地は125m2ですので、土地の価格は

125 x 30,000 = 375万円となります。

 

物件の値段と土地の値段を足した評価額は375万円。それに対し物件価格は820万円。

仮に銀行から740万円の融資を受けることが出来たとしても、銀行から見るとあなたは740万円-375万円=365万円の債務超過に陥っている、とみなされてしまうのです!

 

結論

 

結論としては、物件の利回りは良いが、融資をつけることは難しく、

融資が付いたとしても信用が毀損してしまう可能性が極めて高い為、

自己資金で購入する場合を除き、購入する価値はないものと判断される。

って感じですね。

更に、ワンルームであること、駐車場が戸数分ないこと、賃料が高い可能性があること、など不安事項が多すぎます。

 

これから定期的に物件概要書と中身の見方シリーズとして
お伝えしていこうと思います。

仲介手数料と仲介形態

2012年04月18日
不動産を購入する際にかかる仲介手数料について
整理してみようと思います。


不動産購入時には、購入価格に応じて手数料を仲介業者に払う必要があります。



手数料は購入価格に応じて変わり、
200万円までの場合は物件価格の5%+消費税
200万円から400万円までの場合は物件価格の4%+2万円+消費税
400万円以上の場合は物件価格の3%+6万円+消費税
です。



ちなみに、仲介業者が物件の売主の場合、この仲介手数料はかかりません。
自己資金の持ち出しを防ぐことができるという意味では、とてもお得だと思います。




仲介業者の立場からすると、指値を行って物件価格を下げるということは、
収入を下げることに繋がってしまう為、業者からすると少し悩ましいところです。



そこで、事前に指値をする際に、仲介業者に対し、
「値下げした分も合わせて仲介手数料をお支払いします」
というのも一つのテクニックです。



これで仲介業者も気兼ねなく指値できると思います(笑)


また、(これは参考程度ですが)仲介をする際の分類に就いても
お話させて頂こうと思います。


あなたが売主である場合、物件を売るにあたって不動産業者と
行う契約方式は3つあります。


1一般媒介
あなたは複数の仲介業者に仲介の依頼をすることが可能です。

2専任媒介
あなたが決めた1社にしか仲介を依頼することができません。
あなたが直接売主を持ってきても大丈夫です。

3専属専任媒介
あなたが直接売主を見つけても良いですが、その場合でも仲介業者に仲介手数料
を払わなければいけません。


逆の立場から見ると、専任媒介の物件であれば、その物件を扱っている
不動産業者は売主と距離が近いことが予想される為、
指値ができる可能性が高い、ということになります。


上記の形式は不動産ポータルサイトにも書かれていますので、
購入の際の参考にしてみて下さい。