物件概要書の見方、利益が上がる物件の見分け方
物件概要書を見ながら、この物件は購入する価値があるのか?
一つずつ解説させて頂こうと思います。
本日の素材はコチラ!
↑クリック頂くと大きく写って物件の概要が分かると思います。
群馬県伊勢崎市豊城町の物件です。
この物件は買う価値があるかどうか、一緒に一つずつ検討すべき項目を洗い出してみましょう。
①利回り
何はなくともまずは利回りを要チェックです。
物件概要書を見てみると、想定利回りは20%。うーん、かなり高い利回りですね。本当かな?ということで、この利回りの根拠となっている家賃を見てみます。
すると、年間家賃収入164万円÷4部屋÷12ヶ月=34,250円にて、
一部屋当たりの家賃前提は34,250円であることが判明。
ここで、少し検討です。ワンルーム、3点ユニットの部屋の家賃が34,250円って、チョット高い気がぷんぷん匂ってきます。
ということで、周辺相場を見てみましょう。私はスマイティというサイトを使って調べているということで、スマイティで調べてみましょう。検索方法は省略します。(分からない方いらっしゃいましたらお気軽にお問い合わせ下さい。)
検索結果の画面はコチラ
(伊勢崎市連取町の物件です)
うーん、伊勢崎市自体すこし値崩れしているのかな、という印象。
けど、諦めてはいけません。伊勢崎市ではなくて、「伊勢崎市豊城町 賃貸」で検索をしてみました。すると、豊城町の最安値のワンルームは
3.1万円であることが判明。まあ若干賃料は落ちますが、大きな値崩れはしていないようです。
ここで、物件の業者に聞くべき質問が一つできました。
①伊勢崎市でも連取町では賃料が低いのに、豊城町では賃料が高いのはなぜか?
この質問を胸に抱えつつ、今度は家賃が31,000円である場合の利回りがどうなるのかをチェック、計算の結果、利回りは18.15%であることが判明。これでもまだ高利回りですね。
これにて、この物件は第一関門クリアー(そこそこの利回りが確保できる!)となります。
②融資
利回りと同時に重要になってくるのが、融資がつくかどうか、です。
銀行は基本的に法定耐用年数期間内しか融資しません。(例外ももちろんありますが。詳細聞きたい方はお問い合わせ下さい。)
木造であれば22年、重量鉄骨であれば34年、RCであれば47年です。
本物件の築年数を見ると、、、築22年!
つまり、実質的にこの物件は銀行が融資することができない。。。
ということで、本物件は購入に値しない、という結論に至ります。
ここではあくまで検討材料ということで、10年のローンが付くと想定してみましょう。
融資額は物件の90%、740万円と想定します。
金利3%、元金均等10年返済の場合の月々の返済額は71,000円です。
一方、家賃収入は124,000円なので、差し引き5,3000円が手元に残る
計算になります。
一般的には返済比率は満室収入の40%~50%以下が良いとされておりますので、
今回の場合の月々の融資返済額のボーダーは62,000円です。
もし仮に10年の融資が付いた場合でも、あまり好ましくない物件ということが分かります。
ただ、今回は検討を続けてしまいます(笑)
③担保価値
物件を買い増す為には、物件に「価値」がなければいけません。
「価値」とは、物件を売ったときに、いくらで売れるのか、というものです。
しかし、その物件がいくらで売れるかは売ってみないと分かりません。
そこで、銀行は物件の評価をする際、国が作っている物件と土地の評価額を
ベースに融資するかどうか決定するのです。
さて、それではこの物件はどれぐらいの価値を持っているのか、見てみましょう。
A 物件の価値
物件は基本的に法定耐用年数に従って毎年価値が下がっていきます。
木造であれば、法定耐用年数が22年なので、11年経てば価値が半分になる、と考えて下さい。5.5年経てば25%価値下落です。
さて、それでは具体的な計算方法なのですが、
木造の場合は大体1m2当たり12万円の価値があるとされているので、物件の床面積に12万円をかけます。
本物件の場合、65m2なので、12 x 65 = 780万円です。
780万円も価値があるの!と思った方、これは新築の場合であることを忘れてはいけません。
築11年の場合は780万円の半分の390万円となります。
本物件の場合、残念ながら法定耐用年数の22年が経ってしまっているので、
価値なし、評価額0円です。
B土地の価値
さて、次に土地の価格を計算しましょう。
土地は減価償却などないので、市況によって土地自体の価格が下落しない限りはずっと同じ値段になります。
今の土地の価値を知る為には、路線価という数字を使います。
路線価とは、国が道路に値段をつけており、その道路に沿った場所に土地を持っている人は、持っている土地の面積に道路の値段をかければ、土地の価値がでるというものです。
路線価を知るには、googleで「路線価」と入力すれば簡単に調べられます。
物件概要書に記載されている地図から、本物件に面した道路の価値が30,000円であることが分かりました!
この物件の土地は125m2ですので、土地の価格は
125 x 30,000 = 375万円となります。
物件の値段と土地の値段を足した評価額は375万円。それに対し物件価格は820万円。
仮に銀行から740万円の融資を受けることが出来たとしても、銀行から見るとあなたは740万円-375万円=365万円の債務超過に陥っている、とみなされてしまうのです!
結論
結論としては、物件の利回りは良いが、融資をつけることは難しく、
融資が付いたとしても信用が毀損してしまう可能性が極めて高い為、
自己資金で購入する場合を除き、購入する価値はないものと判断される。
って感じですね。
更に、ワンルームであること、駐車場が戸数分ないこと、賃料が高い可能性があること、など不安事項が多すぎます。
これから定期的に物件概要書と中身の見方シリーズとして
お伝えしていこうと思います。
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