不動産投資とリフォームの情報満載

プロフィール

伊藤 慶 1982年生まれ
卸売業に携わっている
サラリーマンです。
23年10月、群馬県前橋市に重量鉄骨マンション購入。
24年7月、静岡県富士市にRCマンション購入。
25年5月、茨城県つくば市に軽量鉄骨マンション購入。
詳しいプロフィールはコチラから。

物件1号

2,200万円
築26年
重量鉄骨造
9戸
利回り約20%

物件2号

8,500万円
築20年
RC造
12戸
利回り約10%

物件3号

sラポールA (2)
2,850万円
築21年
軽量鉄骨造
8戸
利回り約14%

良く読まれている記事

お問い合わせ

post
物件のこと、リフォームのこと、それ以外のこと、何でもお気軽に連絡下さい。
お問い合わせはコチラから。

物件評価の必須ソフト

1回の飲み会の代金以下で
物件評価が自由自在に

楽待コラム掲載中!

BIG tomorrow
2013年10月号に掲載

big tomorrow

不動産投資に対する実績を評価頂き、Big tomorrowさんから取材を受けました。

サイト内検索

おススメページ

カテゴリ一覧


最近良い物件でないですよねぇ

2014年03月09日

これから物件を購入しようとしている方への

ちょっとしたアドバイスをさせて頂こうと

思います。(ちょっと過激な内容かもしれないです。)

 

 

 

 

ズバリ結論からなのですが、

まだ物件を持っていない方がこれから物件を

買おうとする際には、

ポータルサイト(楽待など)に

物件を沢山載せている会社からの購入は、

なるべく避けた方が良いと思います。

 

 

 

 

なぜなら、

 

 

 

 

条件が良い物件というのは

そうそう市場には出てこないから、です。

 

 

 

 

不動産の掲載数が多い会社=

悪い物件を掲載している可能性が高い会社、

と考えた方が良いと思います。

 

 

 

 

そして、

 

 

 

 

ポータルサイトへの掲載数が多い会社は

おのずとその取引量も多く、色々な経験を積んだ

担当者と交渉を進めていかないといけません。

 

 

 

経験を積んだ業者は、えてして言葉巧みな場合が多いです。

 

 

 

 

甘い言葉であなたを誘ってきます。

 

 

 

 

更に、ポータルサイトへの掲載数が多い会社は

おのずとその多額の広告費に見合った売上を

上げなければいけない為、半ば強引にでも物件を

売ろうとしてくる傾向が強いです。

 

 

 

 

不動産で重要なのは、良い物件を買うこと、これに尽きます。

 

 

 

 

大きい業者が良い物件を持っているという定義は

不動産業界にはあてはまりません。

 

 

 

 

地場で小さく営業をしている会社の方が

良い物件を抱えている傾向が高いのは

私の経験からも間違いないと思います。

 

 

 

 

ただ、地場で地主との関係を作っている会社が、

見ず知らずの他の不動産業者においそれと

物件を売却するでしょうか?

 

 

 

 

やっぱり、地場で根を生やしている業者は、本当にその場所が好きで、

さらに不動産のことがとっても好きな人に売ってあげたいと思う傾向が

強いです。

 

 

 

 

今はどんどん物件の利回りが下がってきていますが、

そんな時だからこそ、ポータルサイトにのっている大きな企業ではなく、

地場で着実に経営している不動産業者を探し、その会社経由で

優良な物件を購入して欲しいと思うのです。

 

 

 

 

地場である程度の情報ネットワークを持った業者は

とってもお話好きですので、例えあなたが口下手でも

全く問題ありません。

 

 

 

 

純粋に仲良くなりたい気持ちを持って接していれば、

必ず仲良くなれますよ。

 

 

 

 

ポータルサイトを見る時間を少し減らして、

地方の不動産業者を

巡ってみてはいかがでしょうか?

売り手市場で取るべき戦略

2013年08月24日

いやあ、最近不動産のポータルサイトを見ていても、

なかなか良い物件に巡り会えないですよねぇ。。。

 

 

 

すごく地方の物件にも関わらず利回りが7%だったり、、、

誰が買付けいれるねん!

という気がしてならないのは私だけでしょうか?

 

 

 

事実、今は売り手市場であり、

良い物件に巡りあることが出来る確率は

低いです。

 

 

 

しかし、そんな中、

「やっぱ買えないな」と思って

行動をしないというのはあまり良くないのではないかな、

と思っています。

 

 

 

売り手市場のタイミングでは売り手市場なりの

戦略があるのではないのかなあ、と私は考えています。

 

 

 

例えば、

 

こんな売り手市場にも関わらず、

利回り30%の物件を載せている不動産業者がいたら

その業者のことをどう考えますか?

 

 

恐らく考えられることは、

 

 

重大な欠陥があるから利回りをものすごく高くしている、

 

か、

 

そもそも今は売り手市場であることを知らない、

 

か、

 

売り手市場であることは知っているが、売主の希望売却価格を
尊重して売主の言い値で物件を販売している、

 

のいずれかに当てはまるのではないかなあ、ということが想定されます。

 

 

上記の3つの選択肢の中で、重大な欠陥がある場合を除き、

下の二つに該当するような業者である場合、

 

 

その業者は、

 

 

「今後優良な物件を紹介してくれる可能性が高い業者」

とみなすことが出来るのではないでしょうか?

 

 

 

大きな流れが出来ているタイミングこそ、

「小さいひずみ」

がはっきりと見えると私は考えています。

 

 

 

こういったひずみは、基本的にはすぐに消えてしまいますので、

毎日不動産ポータルサイトを見ることが重要ではないかと

考えています。

 

 

 

ポータルサイトの閲覧は本当にお宝探しと同じです。

 

 

 

実は、私も先週一つひずみを発見し、今前向きに交渉を

進めている最中です。

 

 

 

これは進捗がありましたらまた別途連絡しますね。

 

 

今年もあと4か月、目標に向かって爆進しますよ~!!

地方都市の財政状況を一瞬で理解する方法

2013年04月20日

たまに雑誌などで「住みやすい街ランキング」とか発表されたりしますよね。

 

 

 

 

この中で出てくる格付け要素の一つとして、その地方自治体の財務力が上げられることはなんとなくイメージが沸くと思います。

 

 

 

 

この財務力というのは、一般的には「財政力指数」、という言葉で説明されるのですが、「財務力指数」と言われても、なんだかピンと来ないですよね。

 

 

 

 

そこで、今回はこの財政力指数とは何かということについて解説させて頂こうと思います。

 

 

 

 

端的に言ってしまうと、この財政力指数というのは、その地方自治体の「収入」と「支出」の割合を示したもので、支出よりも収入が多ければ、すなわち、指数が1を超えればその自治体は自分の収入だけでしっかりと支出分をまかなうことが出来ているということになります。

 

 

 

 

といってもまだピンとこないですよね。

 

 

 

 

そこで、ちょっと例をあげながら説明させて頂こうと思います。

 

 

 

 

例えば、ある家族がいたと仮定しましょう。
この家族は夫婦共働きで子供が2人います。

 

 

 

 

この家庭の財務力指数を計算してみましょう。

 

 

 

 

まずは収入です。
この家庭は父親が年収500万円、母親が年収100万円だったと仮定しましょう。
そうすると年収は500+100で600万円ですね。
そうすると収入は600万円です。

 

 

 

 

次に、支出です。
食費、養育費、住宅ローンなどを全て含めて年間800万円の支出と仮定します。

 

 

 

 

そうすると、この家族の財務力指数は600割割る800で0.75となります。
収入よりも支出の方が大きいので、1を切ってしまうのは当たり前です。

 

 

 

 

この200万円分は、貯金を取り崩すか、借金をしないとその家族は家計が成り立たなくなってしまいます

 

 

 

 

地方自治体の場合でも、考え方は基本的に同じです。

 

 

 

 

地方自治体における収入面で、主要なものを占めるのは住民税と固定資産税と法人からの住民税です。

 

 

これはある程度簡単にイメージできるのではないかと思います。

 

 

 

一方、ややこしいのは支出の方です。

 

 

 

 

例えば、小学校一つに対して一年間にかかる費用はいくらにするのか、面積が広い自治体の遠方のメンテナンス費用はどうするのか、といった自治体ごとの
違いをまとめた上で数字を出さないといけません。

 

 

 

 

それ以外にも、雪が沢山積もるエリアは除雪費用などもしっかりと支出の中に入れておかないといけません。

 

 

 

 

そうやって地方自治体が算出した収入と支出の割合を算出したものが財政力指数です。

 

 

 

 

ちなみに、収入の金額よりも支出の金額の方が大きい地方自治体に対しては、
その差額分に関して国が補助金を払ってくれることになっています。

 

 

 

 

今、自分の自治体で賄うことができることはまれですので、
国はどんどん国債を発行して地方自治体に補助金を交付しているのです。

 

 

 

 

国債発行が続くとどうなるかというと、どこかのタイミングで赤字自治体に対して国がしっかりと補助金を出すことができなくなり、その自治体の政治がうまく回らなくなる、ということが起こり得るのです。

 

 

 

 

又、逆の考え方をすると、財政力が高い地方自治体はお金がたくさんあまっているので、道路の整備など、自治体の更なる活性化を行うことができ、どんどんその町が発展していきます。

 

 

 

つまり、これからあなたが物件を購入する際には、この財政力指数も見た上で物件を購入されることをおススメ致します。

 

 

 

県庁所在地だからと言って財政力指数が高いとは限りません。
基本的には産業がある地域でないと税収も少ないので、財政力指数が小さいというのが現状です。
(伊藤の1号物件は財政力指数0.6の前橋市ですが(汗))

 

 

 

これから、優良地方都市の情報を改めて整理の上、無料レポートなどで紹介しようと考えていますので楽しみにしていて下さい!

某メーカーのアパートがまずいらしい

2013年04月14日

某メーカー(地主さんと交渉してどんどん物件を建てているメーカー)
が建てた物件に関し、大家さんが結託しているそうです。

 

 

 

 

結託した理由は、そのメーカーに言われるままに物件を建てた結果、
入居率が悪く、且つ物件自体もあまりよくないが為に修繕費が発生
してしまっており、入居付をするためにどうすれば良いのかを考える
べく、組織を立ち上げたみたいです。

 

 

 

 

入居率が悪い物件、ひいては家賃収入でローンを返済することができない
場合の恐怖と言えば、それはもう一言では言い表せないものだと思っています。

 

 

 

 

例えば、月々10万円の持ち出しがあったとします。

 

 

 

 

10万円あれば、

 

 

 

 

バイトで考えれば時給1,000円として100時間働く必要があります。
3000万円ほどの物件であれば35年ローンの前提で月々のローンの返済額にあたります。

 

 

 

 

サラリーマンが土日で10万円をバイトで稼ぐ為には
土日に12時間ずつ働かないと稼げない金額です。

 

 

 

 

もちろん逆もしかりで、

 

 

 

 

10万円の余剰資金があれば、

 

 

 

 

叙々苑で好きなだけ焼肉を食べることができますし、
高級旅館に泊まることができますし、
エコノミークラスであればヨーロッパにまで行くことが出来てしまいます。

 

 

 

 

本業から一定の収入しか得られない人にとって、
不動産投資から得られる家賃収入は死活問題なのです。

 

 

 

 

先ほどの結託の件は、大変残念ながら既に若干手遅れになってしまっている例なのですが、これから買おうとしている方も、失敗すると毎月10万円が支出として出ていくかもしれないということを肝に銘じた方が良いかもしれません。

 

 

 

 

伊藤も最近は少し物件評価に対する基準が薄れているなあ、とうい気がしたので、
自分への戒めも込めて伝えて今回はメルマガを書いてみました。

 

 

 

 

上述の某メーカーはメルマガ上では記載できないのですが、
知りたい方は個別でお問い合わせ下さい。

食わず嫌いが物件購入を遠ざける

2013年04月10日

実家に帰りました。

 

 

 

最近は比較的頻繁に実家に帰っているのですが、学生時代は
1年に一回ぐらいしか実家に帰っていませんでした。

 

 

 

頻繁に帰ると町の違いはあまり感じられないのですが、
たまに帰るとその違いに驚かされます。

 

 

 

特に飲食店などはお店の入れ替えが激しいですね。

 

 

 

又、不動産投資を初めてからは新築物件にも
目がいくようになりました。

 

 

 

「このタイミングでこの場所にマンションを建てるのかあ」
と思うことも結構あります。

 

 

 

学生時代の3年間などは毎日家の周辺を自転車で走っていたのですが
町が変わったなあ、という意識を持ったことは全くありませんでしたね。

 

 

 

一定期間をあけて同じ場所に行くとその違いに驚いてしまう
一方、毎日同じ場所にいるとその違いを強く感じることができない

伊藤はこの事実から二つの事を学ぶことが出来るのではないかな、
と考えています。

 

 

 

一つ目は、何もしないでぼーっと過ごしていると、
周囲の変化に取り残されてしまい、いつの間にか
手遅れになってしまっている
、ということ。

 

 

 

現状維持は破滅、とは有名な言葉ですが、
これはまさに賃貸経営に関してもその通りで、
いつの間にか売り時を逃してしまい、損切をせざるをえなくなってしまったなどの
状況が考えられます。

 

 

 

では、二つ目の考え方とは一体何なのか?

 

 

 

この考え方は先ほどの考え方とは全く逆の発想で、
賃貸の世界においてそんな簡単に劇的な変化は起きない、ということです。

 

 

 

例えば、田舎のある地域の人口が一年で半分になり、
賃料が壊滅的に落ちるといったことは基本的には起こりえない
ということです。

 

 

 

これからは日本の人口は減っていくから不動産投資は
難しい、という方もいますが、一年後、二年後に致命的な
状況に陥ることでもないともいうことができると伊藤は
考えています。

 

 

 

要は何が言いたいのかというと、地方は駄目と短絡的に決めつける
ことは正しいとは言い切れない、ということです。

 

 

 

人口がこれから減っていくとしても、
利回り30%を確保することが出来る物件であれば
買った方が良いですよね。

 

 

 

人が住んでいる場所であれば、根本的に躯体がおかしくなっている
といった物件以外なら物件価格が市場価格より安ければ
それは優良物件なのです。

 

 

 

人が徐々に減っていくのであれば、減る前に売ってしまえば良いのです。

 

 

 

始めから投資の方向性をはっきりと決めすぎてしまうのは
物件購入を遠ざけることにも繋がりかねません。

 

 

 

軸足をしっかりと保ちながらも、色々な球(様々な地方の物件)を評価することが
出来るような目を持つことを心がけましょう。