不動産投資とリフォームの情報満載

プロフィール

伊藤 慶 1982年生まれ
卸売業に携わっている
サラリーマンです。
23年10月、群馬県前橋市に重量鉄骨マンション購入。
24年7月、静岡県富士市にRCマンション購入。
25年5月、茨城県つくば市に軽量鉄骨マンション購入。
詳しいプロフィールはコチラから。

物件1号

2,200万円
築26年
重量鉄骨造
9戸
利回り約20%

物件2号

8,500万円
築20年
RC造
12戸
利回り約10%

物件3号

sラポールA (2)
2,850万円
築21年
軽量鉄骨造
8戸
利回り約14%

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BIG tomorrow
2013年10月号に掲載

big tomorrow

不動産投資に対する実績を評価頂き、Big tomorrowさんから取材を受けました。

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物件購入の戦いは買う前から始まっている

2013年06月11日

いきなりですが、物件の購入時に融資を受ける為に

しなければいけないこと、

 

 

それは、

 

 

 

「確定申告を出す」

 

 

 

ですよね。

 

 

 

こういったことは、何も融資に限ったことではなく、

 

 

 

例えば、

 

 

 

高校受験をする為には、試験を受けないといけません。

アルバイトをする為には、履歴書を書かないといけません。

就職活動する為には、エントリーシートを書かないといけません。

不動産を買う為には、買付証明書を書かないといけません。

 

 

つまり、確定申告書はあなたの履歴書のようなものです。

 

 

 

履歴書に、「4年留年」と書かれたら

その時点でバイト先から門前払いを食らうのと同じように、

 

 

 

確定申告書においても、ダメな記載をしてしまったら、

融資がつかなくなってしまいます。

 

 

 

では、ダメな記載とは何なのか?ということですが、

 

 

 

基本的には、

 

 

 

「赤字」の会社に融資することは

考えづらいです。

 

 

 

もちろん一時的な出費が発生したことで、

たまたま赤字になったという場合もあるでしょう。

 

 

 

そして、その事実を銀行がしっかりと理解してくれることで、

赤字でも融資を受けることができる場合もあると思います。

 

 

 

ただ、銀行もそんなに暇ではありませんので、

「赤字」というだけで門前払いを食らう可能性も

とても高いです。

 

 

 

入口のところで損をしてしまう。。。

 

 

これって、

 

 

すごくもったいないことだと思いませんか?

 

 

 

一つの優良物件の購入が流れれば、

毎月何万円ものお金を失うのと同じことを意味します。

 

 

 

確定申告は、黒字を強く意識した上で作る

ことがとっても重要なのです。

 

 

いや、

 

 

 

自分は未だ物件持ってないから関係ないかな。

と思っている方、

 

 

 

実は、

 

 

 

確定申告は物件を取得する前から始まっています!

 

 

 

物件購入にあたっては、かなりの費用が発生します。

その費用、全て費用計上していたら、結構な確率で

赤字になってしまいます。

 

 

 

しかし、

 

 

 

費用にするべきところを、資産計上することもできる科目が

あるということをご存知ですか?

資産計上する為の条件がどのようなものかご存知ですか?

 

 

 

また、

 

 

 

契約時の印紙代を半分にする方法を知っていますか?

登記の際にかかる司法書士報酬をゼロにする方法を

知っていますか?

物件購入前に発生した費用を資産計上する方法をご存知ですか?

 

 

 

会計処理のみならず、費用を節約する方法も合わせて、

何と163ページにも及ぶ大ボリュームで作成された

無料レポートがあります。

 

 

 

出版も出来そうなほどのボリュームの本なのですが、

何と、無料で読むことが可能です。

 

 

 

物件を買う前から確定申告対策は始まっています。

一棟目で打ち止めになってしまうことを防ぐ為に

このレポートを読まれることをおススメします。

(物件調査の間などに読んでも良いかもしれないですね。)

http://brainooya.xsrv.jp/nr/90/

これが物件3号の詳細です

2013年06月09日

先週、物件3号の決済が無事に完了しました。

 

 

 

 

茨城県つくば市の物件です。

つくば市と言っても、つくば市の隅っこの方の物件です。

正確には牛久市ですね。

 

 

 

簡単にスペックを記載させて頂きます。

 

 

築21年の軽量鉄骨造 x 2棟

間取りは2DK x 4部屋と2LDK x 4部屋の計8部屋

満室時の利回りは約16%、現況6部屋入居中にて、利回り約13%。

土地面積230坪、1部屋に1台の駐車場完備

銀行評価済み、オーバーローン可能物件

 

 

 

こんなスペックです。

 

 

 

築年数がちょっと古いですが、土地面積が広く、

将来的には土地で売ったとしてもある程度の評価が見込めること

周辺物件よりも低い家賃で募集したとしても、ある程度の利回りを

確保することが出来ること、

そして、オーバーローンなので自己資金の持ち出しがないこと

上記を総合的に考えて、購入を決めました。

 

 

 

逆に、

 

 

考えておかないといけないリスクとしては、

築古による、物件の修繕費用リスク

入居率低下リスク

土地値で売れないリスク

があると考えていますが、このあたりのリスクは

物件の近くの管理会社と相談、何とかなりそうな確証を

得ることができたので、対応できるだろうと思っています。

 

 

 

そして、購入前に具体的な収支計算をしました。

 

 

 

収支計算にあたっては、

相当の負荷をかけて計算しており、

 

 

 

空室率25%

年間修繕積立金20万円

5年毎にで家賃が5%下落

金利は4.5%

15年物件を保有後、土地値の半分の1,000万円で売却

という感じで負荷をかけて計算しています。

 

 

 

ここまで負荷をかけたとしても、最終的に物件を売りぬいた際に

363万円の手残りとなることが分かったので、安心して購入できました。

 

 

 

ちなみに、この収支計算なのですが、

私は「不動産投資収支シミュレーター」というソフトを

使っています。

 

 

このソフトでシミュレーションにかかる時間は

1分未満です。

 

 

 

1分未満で入力できるのですが、そこから得られる情報はかなり参考になるものが多く、

例えば、毎年の収支の増減をグラフで一目で見ることが出来ます。

つまり、パッと見るだけで、毎年どれぐらい儲けているのかが分かります。

 

何年目で投下資本(頭金と初期費用)が回収できるか、一目で分かるのです

 

 

 

又、今はアベノミクスの影響で金利が上昇するのではないかとも

言われていますが、このソフトは毎年金利が上昇した場合の

収支計算も一発です。

 

 

 

更に、どれぐらい値引きできればどれぐらいの利回りになるのか、

頭金をどれぐらい入れればどういった収支になるのか。

 

 

融資期間を20年から10年にしたらどういった収支計画になるのか、

5年後に売る場合と10年後に売る場合の収支の違いはどうなのか。

 

 

 

直観的に色々な条件を入れるだけで、

簡単に物件の評価をすることが出来ます

 

 

 

そして、不動産投資関連の商材が3万円とかする中、

何とこのソフトは2,500円。コスパ良すぎです。

 

 

 

今日あなたが健美家で見つけた物件を具体的に評価したい場合、

このソフトを購入されることを強くおススメします。

 

 

 

何千万円という不動産を購入する前に、売却まで想定した上での

収支計画を立てないということ、とっても怖いことだと思いませんか?

 

 

 

ちなみにこのソフト、Infotopで調べてみたのですが、

購入率が3.5%ぐらいあります。

 

 

 

3.5%って、相当高い数字ですよ。

 

 

 

つまり、それだけ沢山の人がこのソフトを購入し、

今も収支計算をどんどん進めているのです。

 

 

 

このソフトを持っていないと、他の不動産投資家と

差がついてしまうかもしれません。

 

 

 

個人的には2,500円というのは安すぎで、

いつ値上げしてもおかしくないと思っていますので、

今の内に購入されることをおススメします。

 

 

 

まあ本1冊ちょっとぐらいの値段ですからね。

勢いで買っても別にそこまで痛くないですし、

使い勝手は本当に良いです。伊藤が保証します。

http://brainooya.xsrv.jp/nr/69/

 

 

購入にあたって不安などあれば、お気軽に相談下さい。

確定申告、明日やろうはバカやろう?

2013年03月16日

確定申告が昨日で終わりましたね。申告された方、
お疲れ様でした。

 

 

 

私も火曜日に書類を提出しに行ったのですが、会場はまだあまり混んでいなかったです。

 

 

 

みなさん、学生の時と変わらず直前追い込み型のようです(笑)

 

 

 

まあかく言う私も結構直前追い込み型なのですが、人っておそらく
99%の人が追い込み型だと思うんですね。

 

 

 

明日やっても今日やっても変わらない、という状況であれば、
そりゃあ明日やる道を選びますよね。

 

 

 

この先延ばし病で私も苦しんでおり、
どうすれば解決することが出来るのか色々
考えました。悩みました。

 

 

 

 

悩んだ結果、

 

 

 

 

特効薬はないことが分かりました(汗)

 

 

 

 

まあ、そんな簡単にはやめられたら苦労しないですよね。

 

 

 

 

ただ、

 

 

 

 

対処することはできるとの結論までは導くことができました。

 

 

 

 

では、ここでいう対処とはどういうことを言うのか?

 

 

 

 

伊藤の考えでは、対処=やらなければいけない状況に
自分を追い込むことだと考えています。

 

 

 

 

例えば、確定申告であれば、確定申告の締切の1か月前に
銀行とのアポを入れ、銀行の担当者に「面談の際、確定申告書を持っていきます」
と言えば銀行との面談までに確定申告書を作らざるを得ません。

 

 

 

 

 

 

今年は青色申告で65万円控除するぞ!と意気込んでいたものの、結局貸借対照表の作り方が分からずに
10万円控除となってしまった方、その損失は思っている以上に大きいです。

 

 

 

 

例え10万円損すると分かっていても、ぎりぎりまで追い込まれないとやらない。
これが真実ですよね。

 

 

 

 

ただ、逆に考えれば、スケジュール感を持って動けばそれだけで
その他の人々と大きな差別化をすることができると伊藤は考えています。

 

 

 

 

毎日何か締切があってずっと追い込まれている日々が1年も続いたら何か成長してそうじゃないですか?(辛いのも事実ですが。)

 

 

 

 

ということで、まずは来年に早い段階で確定申告が完了するよう、
締切を付けて準備を始められてはいかがでしょうか。

 

 

 

 

最後に、確定申告を含む、不動産における会計、税務を学ぶ為の色々な無料レポートやメルマガが出ていますが、
伊藤のおススメするメルマガを紹介させて頂きます。

 

 

 

 

ゆめたか大家さん
http://www.mag2.com/m/0001569235.html

無料レポートも作成されているのですが、
http://brainooya.xsrv.jp/nr/72/
驚くべきことに、本無料レポート作成にあたり、国税庁に10回以上
電話をされて事実確認を行っているのです。

 

 

 

これからも有益で正しい情報を発信されていくのではないかと思います。

 

 

 

伊藤はしっかりと信頼できる情報だけを提供するように心がけています。
(不安な方はブログの過去の記事を見て頂ければご理解いただけると思います。)

 

 

 

 

不動産投資の情報を効率的に集める為にもブログの購読をおススメ致します。

RCの長期融資は利益の先食い

2013年01月20日

今回は結構大事なことをお伝えさせて頂こうと思います。

 

 

 

物件の検討を行う際、融資期間を長くとるという戦略を目指すと
おのずと選ぶ物件はRC、もしくは重量鉄骨に絞られてくると思います。

 

 

 

長期の融資を組むことが出来れば、手元に残る現金も増えますからね。

 

 

 

では、長期の融資を組んだ場合、将来的にどういった収支になっていくか、みなさまはご存知でしょうか?

 

 

 

20年後の収支がしっかりと頭に入っていますか?

 

 

 

入っていない場合、不動産投資家としては結構危険な状況になっている
かもしれません。

 

 

 

具体的な数字を用いて考えてみましょう。

 

 

 

以下のような物件を購入したとします。
物件価格1億円、築10年、RC、利回り10%、
融資期間35年、金利4.5%、頭金10%、返済は元利均等。

 

 

 

こんな物件あったら、(場所にもよると思いますが)悪くはない物件と思われる
方もいらっしゃるのではないかと思います。

 

 

 

実際、この物件を買った場合の1年目の収支は
(現金がどれぐらい増えるか)というと、
大体260万円です。

 

 

 

月々約23万円が入ってくる計算です。嬉しいですね。

 

 

この数字だけ見ると、すごく良い物件に見えてきてしまうと思います。

 

 

しかし、この数字の裏には絶対に考えておかなければいけない情報も
含まれているのです。

 

 

あなたは、20年後にこの物件のローン残高がいくらになっているか
把握していますか?

 

 

35年ローンだから大体半分ぐらいかな?といったことを思っていませんか?

 

 

そう思われているのであれば、正直かなり危険です。

 

 

 

実は、借り入れ額の59%がまだローン残高として残っているのです。
(今回の場合、借入額9000万円に対して、ローン残高5300万円です。)

 

 

 

物件から得られる家賃収入を全く使わずに全部貯めていれば、
20年後には5200万円が貯まっている計算になりますので、
素晴らしい投資になると思います。

 

 

 

一方、家賃収入を全て使ってしまっている場合、、、、

 

 

 

少なくとも、物件を5300万円で売ることができなかったらキャッシュが
持ち出しになってしまうのです!!
(実際には5300万円で売れたとしても頭金1000万円と諸経費約800万円は持ち出しです。)

 

 

 

しかも、上の例は、家賃の下落もなく、空室率も0%とし、
且つ修繕積立金も全くない場合
を想定して計算した数字です。

 

 

 

ここで、空室率10%、家賃下落率を5年毎に5%下落、年間の修繕費用が50万円かかったと仮定します。

 

 

 

そうした場合、この物件の収支はどれぐらいになるか、
イメージできるでしょうか?

 

 

 

家賃の下落がありますので、5年毎の収支を記載しますね。

 

 

 

1年目 : 130万円
6年目 : 90万円
11年目 : 50万円
16年目 : 10万円
21年目 : -25万円

 

 

 

こんな感じです。なんと20年目には赤字になってしまっています。

 

 

 

20年経過後の家賃を基準にした場合、購入時に利回りが10%だった物件の利回りは
8.1%です。

 

 

 

また、20年後のあなたの残債である5300万円で販売した場合、購入者から見ると、
この物件の利回りは15%です。
7100万円(頭金と諸経費込)で販売した場合の利回りは何と11.4%

 

 

 

場所にもよりますが、築30年のRCを利回り11.4%で売ることは
かなり難しい
と思います。

 

 

 

これから物件の購入を検討されている方々は是非この
将来の収支も把握された上で投資に臨んで下さいね。

 

 

 

将来の出口戦略を含め、物件の収支を計算する為のこんなソフトがありました。
このソフトがあれば、出口戦略もしっかりと把握できそうです。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/64/

不動産投資の収支公開!

2012年05月28日

いきなりですが、ここで質問です。

                                            
1000万円を利率1%で借りれたら借りますか?

私だったら、絶対に借ります。100%借ります。

だって、1000万円借りても
金利は1年間で10万円ですよ?
(すごく単純化して計算していますが。)

1000万円借りても、何にもお金を使わなければ
10万円だけ追加で払って終わりです。

逆に考えると、銀行から見ると1000万円を貸しても
一年間でたった10万円しか儲からないので、
こんなビジネスは基本的にやりたくありません。

なぜなら、貸したお金が返ってこなくなる
リスクと見合わないから。

しかし、何千万円という規模であっても
金利1%台でお金を貸してくれる業種があります。

それは。。。。

マイホーム業です。

マイホームを買うにあたってローンをする場合、
1%台で融資を取り付けるなどざらです。

何故か?

それは、安全だから、です。

住宅ローンの返済原資が殆どの場合給料しかないのに、、、
ですよ?

これは、不動産自体がとても安全であることを
証明しているものと思います。

 

何故安全なのか?

それは、万が一返済できなくなったとしても、
銀行は抵当権を行使して物件を差し押さえ、
その物件を売ることによって債権の回収を図ることができるからです。

逆の考えでいくと、ものすごく担保価値がある物件を
劇的な安値で買えた場合、その物件を売ることでローンを
完全に返済することができるのです!

 

あまったお金はあなたのものです!

 

良い物件を見つけること、これが一番大切ですが、
これさえ出来てしまえばあとは勝ちがほぼ決まるビジネス、
それが不動産投資なのです。

不動産投資に興味を持たれた方、伊藤まで何でも聞いて下さい。
あなたの不動産投資成功に向け、どんなことであっても全力で対応させて
頂きます。

 

最後に、私の現在の物件の口座残高推移を載せておきますね。

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