RCの長期融資は利益の先食い
今回は結構大事なことをお伝えさせて頂こうと思います。
物件の検討を行う際、融資期間を長くとるという戦略を目指すと
おのずと選ぶ物件はRC、もしくは重量鉄骨に絞られてくると思います。
長期の融資を組むことが出来れば、手元に残る現金も増えますからね。
では、長期の融資を組んだ場合、将来的にどういった収支になっていくか、みなさまはご存知でしょうか?
20年後の収支がしっかりと頭に入っていますか?
入っていない場合、不動産投資家としては結構危険な状況になっている
かもしれません。
具体的な数字を用いて考えてみましょう。
以下のような物件を購入したとします。
物件価格1億円、築10年、RC、利回り10%、
融資期間35年、金利4.5%、頭金10%、返済は元利均等。
こんな物件あったら、(場所にもよると思いますが)悪くはない物件と思われる
方もいらっしゃるのではないかと思います。
実際、この物件を買った場合の1年目の収支は
(現金がどれぐらい増えるか)というと、
大体260万円です。
月々約23万円が入ってくる計算です。嬉しいですね。
この数字だけ見ると、すごく良い物件に見えてきてしまうと思います。
しかし、この数字の裏には絶対に考えておかなければいけない情報も
含まれているのです。
あなたは、20年後にこの物件のローン残高がいくらになっているか
把握していますか?
35年ローンだから大体半分ぐらいかな?といったことを思っていませんか?
そう思われているのであれば、正直かなり危険です。
実は、借り入れ額の59%がまだローン残高として残っているのです。
(今回の場合、借入額9000万円に対して、ローン残高5300万円です。)
物件から得られる家賃収入を全く使わずに全部貯めていれば、
20年後には5200万円が貯まっている計算になりますので、
素晴らしい投資になると思います。
一方、家賃収入を全て使ってしまっている場合、、、、
少なくとも、物件を5300万円で売ることができなかったらキャッシュが
持ち出しになってしまうのです!!
(実際には5300万円で売れたとしても頭金1000万円と諸経費約800万円は持ち出しです。)
しかも、上の例は、家賃の下落もなく、空室率も0%とし、
且つ修繕積立金も全くない場合を想定して計算した数字です。
ここで、空室率10%、家賃下落率を5年毎に5%下落、年間の修繕費用が50万円かかったと仮定します。
そうした場合、この物件の収支はどれぐらいになるか、
イメージできるでしょうか?
家賃の下落がありますので、5年毎の収支を記載しますね。
1年目 : 130万円
6年目 : 90万円
11年目 : 50万円
16年目 : 10万円
21年目 : -25万円
こんな感じです。なんと20年目には赤字になってしまっています。
20年経過後の家賃を基準にした場合、購入時に利回りが10%だった物件の利回りは
8.1%です。
また、20年後のあなたの残債である5300万円で販売した場合、購入者から見ると、
この物件の利回りは15%です。
7100万円(頭金と諸経費込)で販売した場合の利回りは何と11.4%。
場所にもよりますが、築30年のRCを利回り11.4%で売ることは
かなり難しいと思います。
これから物件の購入を検討されている方々は是非この
将来の収支も把握された上で投資に臨んで下さいね。
将来の出口戦略を含め、物件の収支を計算する為のこんなソフトがありました。
このソフトがあれば、出口戦略もしっかりと把握できそうです。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/64/