不動産投資とリフォームの情報満載

プロフィール

伊藤 慶 1982年生まれ
卸売業に携わっている
サラリーマンです。
23年10月、群馬県前橋市に重量鉄骨マンション購入。
24年7月、静岡県富士市にRCマンション購入。
25年5月、茨城県つくば市に軽量鉄骨マンション購入。
詳しいプロフィールはコチラから。

物件1号

2,200万円
築26年
重量鉄骨造
9戸
利回り約20%

物件2号

8,500万円
築20年
RC造
12戸
利回り約10%

物件3号

sラポールA (2)
2,850万円
築21年
軽量鉄骨造
8戸
利回り約14%

良く読まれている記事

お問い合わせ

post
物件のこと、リフォームのこと、それ以外のこと、何でもお気軽に連絡下さい。
お問い合わせはコチラから。

物件評価の必須ソフト

1回の飲み会の代金以下で
物件評価が自由自在に

楽待コラム掲載中!

BIG tomorrow
2013年10月号に掲載

big tomorrow

不動産投資に対する実績を評価頂き、Big tomorrowさんから取材を受けました。

サイト内検索

おススメページ

カテゴリ一覧


RCの長期融資は利益の先食い

2013年01月20日

今回は結構大事なことをお伝えさせて頂こうと思います。

 

 

 

物件の検討を行う際、融資期間を長くとるという戦略を目指すと
おのずと選ぶ物件はRC、もしくは重量鉄骨に絞られてくると思います。

 

 

 

長期の融資を組むことが出来れば、手元に残る現金も増えますからね。

 

 

 

では、長期の融資を組んだ場合、将来的にどういった収支になっていくか、みなさまはご存知でしょうか?

 

 

 

20年後の収支がしっかりと頭に入っていますか?

 

 

 

入っていない場合、不動産投資家としては結構危険な状況になっている
かもしれません。

 

 

 

具体的な数字を用いて考えてみましょう。

 

 

 

以下のような物件を購入したとします。
物件価格1億円、築10年、RC、利回り10%、
融資期間35年、金利4.5%、頭金10%、返済は元利均等。

 

 

 

こんな物件あったら、(場所にもよると思いますが)悪くはない物件と思われる
方もいらっしゃるのではないかと思います。

 

 

 

実際、この物件を買った場合の1年目の収支は
(現金がどれぐらい増えるか)というと、
大体260万円です。

 

 

 

月々約23万円が入ってくる計算です。嬉しいですね。

 

 

この数字だけ見ると、すごく良い物件に見えてきてしまうと思います。

 

 

しかし、この数字の裏には絶対に考えておかなければいけない情報も
含まれているのです。

 

 

あなたは、20年後にこの物件のローン残高がいくらになっているか
把握していますか?

 

 

35年ローンだから大体半分ぐらいかな?といったことを思っていませんか?

 

 

そう思われているのであれば、正直かなり危険です。

 

 

 

実は、借り入れ額の59%がまだローン残高として残っているのです。
(今回の場合、借入額9000万円に対して、ローン残高5300万円です。)

 

 

 

物件から得られる家賃収入を全く使わずに全部貯めていれば、
20年後には5200万円が貯まっている計算になりますので、
素晴らしい投資になると思います。

 

 

 

一方、家賃収入を全て使ってしまっている場合、、、、

 

 

 

少なくとも、物件を5300万円で売ることができなかったらキャッシュが
持ち出しになってしまうのです!!
(実際には5300万円で売れたとしても頭金1000万円と諸経費約800万円は持ち出しです。)

 

 

 

しかも、上の例は、家賃の下落もなく、空室率も0%とし、
且つ修繕積立金も全くない場合
を想定して計算した数字です。

 

 

 

ここで、空室率10%、家賃下落率を5年毎に5%下落、年間の修繕費用が50万円かかったと仮定します。

 

 

 

そうした場合、この物件の収支はどれぐらいになるか、
イメージできるでしょうか?

 

 

 

家賃の下落がありますので、5年毎の収支を記載しますね。

 

 

 

1年目 : 130万円
6年目 : 90万円
11年目 : 50万円
16年目 : 10万円
21年目 : -25万円

 

 

 

こんな感じです。なんと20年目には赤字になってしまっています。

 

 

 

20年経過後の家賃を基準にした場合、購入時に利回りが10%だった物件の利回りは
8.1%です。

 

 

 

また、20年後のあなたの残債である5300万円で販売した場合、購入者から見ると、
この物件の利回りは15%です。
7100万円(頭金と諸経費込)で販売した場合の利回りは何と11.4%

 

 

 

場所にもよりますが、築30年のRCを利回り11.4%で売ることは
かなり難しい
と思います。

 

 

 

これから物件の購入を検討されている方々は是非この
将来の収支も把握された上で投資に臨んで下さいね。

 

 

 

将来の出口戦略を含め、物件の収支を計算する為のこんなソフトがありました。
このソフトがあれば、出口戦略もしっかりと把握できそうです。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/64/