不動産投資とリフォームの情報満載

プロフィール

伊藤 慶 1982年生まれ
卸売業に携わっている
サラリーマンです。
23年10月、群馬県前橋市に重量鉄骨マンション購入。
24年7月、静岡県富士市にRCマンション購入。
25年5月、茨城県つくば市に軽量鉄骨マンション購入。
詳しいプロフィールはコチラから。

物件1号

2,200万円
築26年
重量鉄骨造
9戸
利回り約20%

物件2号

8,500万円
築20年
RC造
12戸
利回り約10%

物件3号

sラポールA (2)
2,850万円
築21年
軽量鉄骨造
8戸
利回り約14%

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BIG tomorrow
2013年10月号に掲載

big tomorrow

不動産投資に対する実績を評価頂き、Big tomorrowさんから取材を受けました。

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これが物件3号の詳細です

2013年06月09日

先週、物件3号の決済が無事に完了しました。

 

 

 

 

茨城県つくば市の物件です。

つくば市と言っても、つくば市の隅っこの方の物件です。

正確には牛久市ですね。

 

 

 

簡単にスペックを記載させて頂きます。

 

 

築21年の軽量鉄骨造 x 2棟

間取りは2DK x 4部屋と2LDK x 4部屋の計8部屋

満室時の利回りは約16%、現況6部屋入居中にて、利回り約13%。

土地面積230坪、1部屋に1台の駐車場完備

銀行評価済み、オーバーローン可能物件

 

 

 

こんなスペックです。

 

 

 

築年数がちょっと古いですが、土地面積が広く、

将来的には土地で売ったとしてもある程度の評価が見込めること

周辺物件よりも低い家賃で募集したとしても、ある程度の利回りを

確保することが出来ること、

そして、オーバーローンなので自己資金の持ち出しがないこと

上記を総合的に考えて、購入を決めました。

 

 

 

逆に、

 

 

考えておかないといけないリスクとしては、

築古による、物件の修繕費用リスク

入居率低下リスク

土地値で売れないリスク

があると考えていますが、このあたりのリスクは

物件の近くの管理会社と相談、何とかなりそうな確証を

得ることができたので、対応できるだろうと思っています。

 

 

 

そして、購入前に具体的な収支計算をしました。

 

 

 

収支計算にあたっては、

相当の負荷をかけて計算しており、

 

 

 

空室率25%

年間修繕積立金20万円

5年毎にで家賃が5%下落

金利は4.5%

15年物件を保有後、土地値の半分の1,000万円で売却

という感じで負荷をかけて計算しています。

 

 

 

ここまで負荷をかけたとしても、最終的に物件を売りぬいた際に

363万円の手残りとなることが分かったので、安心して購入できました。

 

 

 

ちなみに、この収支計算なのですが、

私は「不動産投資収支シミュレーター」というソフトを

使っています。

 

 

このソフトでシミュレーションにかかる時間は

1分未満です。

 

 

 

1分未満で入力できるのですが、そこから得られる情報はかなり参考になるものが多く、

例えば、毎年の収支の増減をグラフで一目で見ることが出来ます。

つまり、パッと見るだけで、毎年どれぐらい儲けているのかが分かります。

 

何年目で投下資本(頭金と初期費用)が回収できるか、一目で分かるのです

 

 

 

又、今はアベノミクスの影響で金利が上昇するのではないかとも

言われていますが、このソフトは毎年金利が上昇した場合の

収支計算も一発です。

 

 

 

更に、どれぐらい値引きできればどれぐらいの利回りになるのか、

頭金をどれぐらい入れればどういった収支になるのか。

 

 

融資期間を20年から10年にしたらどういった収支計画になるのか、

5年後に売る場合と10年後に売る場合の収支の違いはどうなのか。

 

 

 

直観的に色々な条件を入れるだけで、

簡単に物件の評価をすることが出来ます

 

 

 

そして、不動産投資関連の商材が3万円とかする中、

何とこのソフトは2,500円。コスパ良すぎです。

 

 

 

今日あなたが健美家で見つけた物件を具体的に評価したい場合、

このソフトを購入されることを強くおススメします。

 

 

 

何千万円という不動産を購入する前に、売却まで想定した上での

収支計画を立てないということ、とっても怖いことだと思いませんか?

 

 

 

ちなみにこのソフト、Infotopで調べてみたのですが、

購入率が3.5%ぐらいあります。

 

 

 

3.5%って、相当高い数字ですよ。

 

 

 

つまり、それだけ沢山の人がこのソフトを購入し、

今も収支計算をどんどん進めているのです。

 

 

 

このソフトを持っていないと、他の不動産投資家と

差がついてしまうかもしれません。

 

 

 

個人的には2,500円というのは安すぎで、

いつ値上げしてもおかしくないと思っていますので、

今の内に購入されることをおススメします。

 

 

 

まあ本1冊ちょっとぐらいの値段ですからね。

勢いで買っても別にそこまで痛くないですし、

使い勝手は本当に良いです。伊藤が保証します。

http://brainooya.xsrv.jp/nr/69/

 

 

購入にあたって不安などあれば、お気軽に相談下さい。