これが物件3号の詳細です
先週、物件3号の決済が無事に完了しました。
茨城県つくば市の物件です。
つくば市と言っても、つくば市の隅っこの方の物件です。
正確には牛久市ですね。
簡単にスペックを記載させて頂きます。
築21年の軽量鉄骨造 x 2棟
間取りは2DK x 4部屋と2LDK x 4部屋の計8部屋
満室時の利回りは約16%、現況6部屋入居中にて、利回り約13%。
土地面積230坪、1部屋に1台の駐車場完備
銀行評価済み、オーバーローン可能物件
こんなスペックです。
築年数がちょっと古いですが、土地面積が広く、
将来的には土地で売ったとしてもある程度の評価が見込めること、
周辺物件よりも低い家賃で募集したとしても、ある程度の利回りを
確保することが出来ること、
そして、オーバーローンなので自己資金の持ち出しがないこと、
上記を総合的に考えて、購入を決めました。
逆に、
考えておかないといけないリスクとしては、
築古による、物件の修繕費用リスク
入居率低下リスク
土地値で売れないリスク
があると考えていますが、このあたりのリスクは
物件の近くの管理会社と相談、何とかなりそうな確証を
得ることができたので、対応できるだろうと思っています。
そして、購入前に具体的な収支計算をしました。
収支計算にあたっては、
相当の負荷をかけて計算しており、
空室率25%
年間修繕積立金20万円
5年毎にで家賃が5%下落
金利は4.5%
15年物件を保有後、土地値の半分の1,000万円で売却
という感じで負荷をかけて計算しています。
ここまで負荷をかけたとしても、最終的に物件を売りぬいた際に
363万円の手残りとなることが分かったので、安心して購入できました。
ちなみに、この収支計算なのですが、
私は「不動産投資収支シミュレーター」というソフトを
使っています。
このソフトでシミュレーションにかかる時間は
1分未満です。
1分未満で入力できるのですが、そこから得られる情報はかなり参考になるものが多く、
例えば、毎年の収支の増減をグラフで一目で見ることが出来ます。
つまり、パッと見るだけで、毎年どれぐらい儲けているのかが分かります。
何年目で投下資本(頭金と初期費用)が回収できるか、一目で分かるのです。
又、今はアベノミクスの影響で金利が上昇するのではないかとも
言われていますが、このソフトは毎年金利が上昇した場合の
収支計算も一発です。
更に、どれぐらい値引きできればどれぐらいの利回りになるのか、
頭金をどれぐらい入れればどういった収支になるのか。
融資期間を20年から10年にしたらどういった収支計画になるのか、
5年後に売る場合と10年後に売る場合の収支の違いはどうなのか。
直観的に色々な条件を入れるだけで、
簡単に物件の評価をすることが出来ます。
そして、不動産投資関連の商材が3万円とかする中、
何とこのソフトは2,500円。コスパ良すぎです。
今日あなたが健美家で見つけた物件を具体的に評価したい場合、
このソフトを購入されることを強くおススメします。
何千万円という不動産を購入する前に、売却まで想定した上での
収支計画を立てないということ、とっても怖いことだと思いませんか?
ちなみにこのソフト、Infotopで調べてみたのですが、
購入率が3.5%ぐらいあります。
3.5%って、相当高い数字ですよ。
つまり、それだけ沢山の人がこのソフトを購入し、
今も収支計算をどんどん進めているのです。
このソフトを持っていないと、他の不動産投資家と
差がついてしまうかもしれません。
個人的には2,500円というのは安すぎで、
いつ値上げしてもおかしくないと思っていますので、
今の内に購入されることをおススメします。
まあ本1冊ちょっとぐらいの値段ですからね。
勢いで買っても別にそこまで痛くないですし、
使い勝手は本当に良いです。伊藤が保証します。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/69/
購入にあたって不安などあれば、お気軽に相談下さい。
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