スルガ銀行に金利交渉をしました
最近物件の利回りが下がっていること、
又、借り入れを減らして財務状況を
盤石な状態に持っていくべく、
現在保有している物件の
収支改善作戦を開始しました。
真っ先に取り掛かったのは、
金利を下げること。
もはや書くまでもない程有名な
話なのですが、不動産投資の雄である
スルガ銀行の金利は基本的には
変動で4.5%。
住宅ローンであれば1%台で借りることが
出来るにも関わらず、投資になった途端に
4倍に膨れ上がる。
いつ考えてもおかしいと思いますが、
（スルガが高いということではなく、
ここまでの金利差が生まれているにも
関わらず、日本では是正されない
という事実が）
融資して貰えるだけ有難いと
思うようにしています。
金利交渉に関する私の見解は以前も
ブログで書かせて頂いておりますが、
基本的には競争社会なので、
競争力がある金利を提示してくれた
銀行があるにも関わらず、
既存の借入先が金利変更に応じて
くれないのであれば、借り換えをすること
も仕方ない。
というのが私の考えです。
お互いビジネスですからね。
ただ、個人事業主として
ビジネスの経験もない
サラリーマンに積極的に融資を
してくれるスルガ銀行は
やはり尊敬しなければいけない金融機関
だと思います。
さて、ここからが本題で、
私が実際に行った金利交渉の内容に
ついてお伝えさせて頂こうと思います。
先ず、どういった形で金利交渉を
切り出したかという点ですが、
私の場合は今まで付き合いが
殆どない担当者に対して電話で
切り出しました。
他の方のブログを見ていると、
仲が良い方経由で切り出している
方もいるようで、
このあたりはどちらが正解
ということはないと思いますが、
仲が良くても仲が良くなくても、
金利を下げざるを得ない
状況に持ち込むことが出来れば、
仲が良い方でも仲が悪い方でも
どちらでもあまり結果は変わらないと思い
（逆に、仲が良い方に金利交渉すると、
その後の関係の悪化にも繋がりかねない）
ということが背景です。
金利交渉の進め方は、至ってシンプルで、
他の金融機関から既存のローンの借り換えに
対して前向きな見解を貰い、その見解をぶつける
だけです。
私の場合は、北陸の木造物件の融資付けの
依頼をした際に、真っ先にスルガ銀行に
相談したのですが、あいにくスルガは
木造物件には融資をしていないとのことにて、
他の地方金融機関に融資付を打診。
その際に、既存案件の借り換えの打診を
受けました。
ちなみに、その際金融機関から
提示を受けた金利は何と1.9%！
その数字をベースに、スルガ銀行の
担当者に金利を下げることが
出来るか相談しました。
私「今貴行に融資をしているものなのですが、
単刀直入に申しますと、金利を下げて
頂けないかなと思い、今回連絡させて頂きました。」
「背景を説明させて頂きますと、新規の物件の
購入に際し、貴行に融資付の打診をさせて
頂いたのですが、あいにく貴行は融資が難しいとの
ことにて、別途他の金融機関に融資付けの
打診をさせて頂いたのですが、その際に
金融機関から既存案件の借り換えを条件に
新規案件に融資をするという言質を
取ったのです。」
「個人的にはスルガさんには大変お世話に
なっているので、そのまま借入させて
頂きたいのですが、いかんせんその銀行が
提示して来た金利が大変に競争力
があるものにて、このまま金利を
下げられないのであれば、やはり
私としてもビジネスとして不動産賃貸業を
している手前、借り換えざるをえないのかな
と思っています。」
と背景を含めて丁重にお伝えしました。
すると、担当者からは、
「分かりました。行内で調整してみます。
ちなみにその金融機関の金利は何%でしたで
しょうか？」
との質問あり。正直に1.9%である旨伝えました。
このやり取りをした後は、特段資料の提示などは
求められず、スルガ銀行内にて1週間程検討を
実施の上、改めて私の所に連絡が来ました。
「伊藤さん、金利下げることオッケーです。」
やはり1.9%までは下がらなかったのですが、
かなり金利を下げて貰うことが出来ました。
最後に、私から
「これで貴行から融資を受けることは
難しくなるのでしょうか？」
と単刀直入に聞いてみたのですが、
担当者の方からは
「私の支店からは難しくなってしまう
可能性もありますが、無理ではないと思います」
との回答。
まあそのあたりは銀行と私の力関係次第なのかなあ、
と、すなわち、
「スルガ銀行にとっても私が優良顧客で
あれば今後も融資してくれる」
と思っています。その支店以外であれば
特段問題ないみたいです。
正直なところ、スルガ銀行は最近融資姿勢が
「攻め」すぎて少し心配している部分もあるのですが、、、
一棟目の物件の融資をしてくれた銀行として、
これからもお付き合いを続けていくことが
できればと考えています。
金利交渉はダメではありません。
基本的には銀行との力関係ですので、
しっかりとした優良資産を
まずは積み上げていくことを
意識していくのが良いと思います。
北陸地方、築古木造への挑戦
前回の続きです。
北陸地方、築古木造物件への融資に関し、
セゾンファンデックスの審査は
残念ながら落ちてしまったのですが、
セゾンファンデックスの他に、
物件所在地近くの地方銀行に
融資の打診をしていました。
先ずはその銀行の担当者から
話を聞いてみたのですが、
基本的には法定耐用年数まで
の融資しかできないとのコメント。
今回購入しようとしていた物件の
築年数は20年ですので、
単純に2年しか融資できないという
ことになってしまいます。
それでもその銀行としては
頑張るとおっしゃって頂いていたので、
何か腑におちないなあ、と思いながらも
話をしていました。
会話を進めていく中で、
どうやって行内の審査を通す
のですか？
と率直に質問。
担当者の方から、
不動産への融資ではなく、
事業性融資にする予定です、
との回答を貰いました。
なるほど、
と思いました。
私はこの時、既に4棟の物件を保有して
いたので、銀行としては
不動産担保ローンではなく、
事業性の融資が出来るかもしれない、
ということだったのです。
ただ、やはり審査は簡単ではないようで、
通るかどうかは審査部の評価次第だし、
簡単ではないと思います、
との回答でした。
そこで、
銀行へしっかりと思いを伝えなければ！
と思った私は、銀行に対して
事業計画書を作って送りました。
事業計画書を送った後は、
毎日のように銀行の担当者と電話をし、
融資の状況を聞いていました。
この時は本当に毎日ドキドキ
でしたね。
書類を提出してから約1週間後、
担当者の方から
「概ね融資が通りそうです！」
との回答を貰いました。
この時の嬉しさといったら、
もう表現しきれないですね。
融資の内諾後、色々と話をしたのですが、
この銀行の場合は、土地評価を重要視
するらしく、私が購入しようとしている
物件の土地の評価を高く見て貰ったことが
ポイントの一つとなったようです。
地方の金融機関では、まだ土地の評価が
重要という考え方も色濃く残っているようです。
（ちなみに、この銀行は地方でも大規模な
金融機関なのですが、メールアドレスがありません。
関連書類は全てファックスで送っていました。。）
この物件は、基本的には富山大学の学生向けですが、
最寄駅から徒歩2分、富山駅まで約2キロという
立地にあり、社会人需要も取り込むことができます。
入居者が学生ということもあり、
1年の内、途中での退去の可能性も低いです。
更に、元本均等返済にも関わらず、
家賃に対する返済比率は約40%、
今後どんどん返済が軽くなっていく点も
本当に心強いと思える物件です。
私は5棟目にして、スルガ銀行以外から
融資を引っ張って物件を購入することが
できましたが、ある程度資産規模が
大きくなると、選択肢がどんどん
増えていくことを実感しました。
資産を拡大する為の戦略として、
私が行き着いた結論としては、
先ずはスルガ銀行を
活用して資産をどんどん拡大し、
（それでも優良物件はしっかりと
見極めないとだめですよ）
それからスルガ銀行が融資できない
物件を指値で購入する。
これが勝ちパターンではないかと
考えています。
最後に、この物件は少し
特殊な融資になっていて、
借入の返済ピッチは15年ペース
なのですが、融資期間は10年であり、
10年目に残り期間5年分の残債を
一括で返済する、
という融資契約になっています。
これは「15年ではなく、10年しか
融資できないかもしれない」と
銀行の方に言われて、私から提案
させて貰った融資条件です。
10年目に一気に返済となると、
リスクが高いと考える方も
いらっしゃるかもしれませんが、
10年後の残債であれば、
土地値で売っても十分におつりがくる
値段なので全く心配していません。
銀行としても同じ考えであり、
万が一、私が10年目に一括返済できなかった
としても土地値で売って債権回収
できるのであれば問題ないと
考えてくれたようです。
私から見ると、返済が緩くなることに
よってキャッシュフローに
余裕が生まれること。
金融機関にとっては、金利収益の額が
増えるというメリットがあり、
双方良しの形に落ち着きました。
銀行と交渉する機会があれば、
返済ピッチを緩くして、
融資期間を短くする、
という提案をしてみては如何でしょうか？
セゾンファンデックスで地方築古の木造に挑戦
静岡の某地方銀行が木造への融資を止めてから、
木造物件への融資はとてもハードルが高いものになってきました。
SBJ銀行やオリックス銀行、三井住友トラストL&F、
セゾンファンデックスなどが代表的な築古木造への
融資が可能な金融機関ですね。
上記の中で、SBJ銀行は対象エリアが都心部中心、
オリックス銀行は都心部+地方大都市というイメージでしょうか。
一方、三井住友トラストL&F並びにセゾンファンデックスは
特段対象エリアは記載されていません。
そんなおり、北陸の木造物件の裏情報が
舞い込んできました。
まっさきにS銀行に相談したのですが、
「木造物件は一切融資していません」
との回答。
そこで、神様に祈るような気持ちで
三井住友トラストL&Fとセゾンファンデックスに
融資の申し込みをしました。
ここからは、申込みから審査の結果までを
詳細にご紹介させて頂こうと思います。
上の2つの金融機関は、
どちらもインターネットから2～3分で申し込みを
することが出来ます。とっても簡単で便利です。
そして、申し込みをするとすぐに担当者から確認の連絡が来ます。
その後、2～3日で仮審査の結果が出るとの連絡を受けます。
かなりどきどきして過ごしたのですが、
結果としては、三井住友トラストL&Fは融資は難しいとの回答でした。
やっぱり北陸地方の融資は難しいのか、、、
と思って悲しんでいたのもつかの間、
時を同じくして、セゾンファンデックスから連絡がきました。
「仮審査大丈夫でした」
あまりにもあっさりとしたコメントでびっくりして
しまったのですが、何と、、仮審査に通ったのです！
ちなみにですが、仮審査をして頂く為に提出した書類は、
購入予定物件の物件情報（インターネットでのっている
情報ぐらいで問題なかったと思います）、それと
担保物件の登記簿、後は借り入れの状況などの自己申告です。
仮審査が通ると、次は本審査となります。
本審査の過程は、融資金額の上限によって決まっており、
2,000万円までは支店長クラス決済となるのですが、
2,000万円を超えるとセゾンの役員会での決済となります。
この役員会は毎週金曜日に開催されているらしく、
担当者としても案件の根回しが必要とのことで、
申込みをしてから結果が出るまで大体2週間ぐらい
かかるというコメントを貰いました。
確か、支店長クラス決済であれば、数日で結果
が出ると思います。
ここで、本審査に於いて提出した書類を下記します。
1. 運転免許証、保険証
2. 販売図面
3. 給料明細
4. 源泉徴収票
5. 確定申告書
6. 既存ローン返済予定表
7. 売買契約書（写）
8. 課税証明、納税証明
9. 融資申込書
ポイントは、自己資金を証明する書類の提出は不要というところです。
セゾンファンデックスは物件価格の60～70%ぐらいまでしか融資をしない
というのは有名な話です。これは頭金をしっかりと入れることで
銀行としての担保とする考え方だと思いますが、
一方、本当に頭金を持っているのか？という確認に関しては、
あまり力を入れていないように感じます。
この点は他の銀行と違う点かもしれません。
極端な話、カードローンの枠を持っているのであれば、
ローンの枠分で頭金見合いのお金を準備できるのであれば、
気兼ねなく自己資金持っている！と言って良いと思います。
（担当者によって必要書類は違うという考えもあるかも
しれませんので、自己資金の証明書が求められる可能性も
あること、念の為記載させて頂きますね。）
又、これも念の為ですが、審査が終わる前にカードローンで借入を
するのもやめておきましょう。
今はカードローンによる借入は基本的に即日で
信用情報に反映されるからです。
セゾンファンデックスの場合は申込書に現在の借り入れ状況を細かく記載
（どこから、いくらで、どれぐらいの金利で、どういった目的で）
が求められますので、借入の記載はしないことにこしたことがなく、
カードローンの履歴も残さない方が良いからです。
セゾンファンデックスの担当者は基本的に申込書が担当者の所に
届いたタイミングですぐに信用情報を取り付けるみたいです。
私の場合は、申込書を提出した次の日に返済したカードローン分が
残っており、担当者からこれは何ですか、という質問を受けました。
この質問に対しては、物件の頭金を払う為に一時的にどうしても
工面しなければいけなかったお金ですが、もう返済しているお金です、
と回答しました。担当者からはそれ以上突っ込まれませんでした。
さらに、セゾンファンデックスは契約書のコピーを求めますが、
原本の送付は求めません。
勿論、売主への確認（本当に売買契約を結んだのかという確認）も行いません。
これ以上は書きませんが、一応、特徴として頭に入れておいて頂くと
可能性が広がると思います。
さて、気になる結果なのですが、、、
私の場合は残念ながら役員決済で落とされてしまいました。
気になる理由なのですが、
個人として借入額が大きすぎる（1億円を超えている）とのこと。
仮審査の時に現時点の総借入額は伝えていたので、この理由には正直頭にきたのですが、
まあ結果は覆らないのでしょうがないですよね。
又、申し込みから審査結果が出るまで一度もセゾンファンデックスの
オフィスに行く必要がなく、担当者と会うことが出来なかった点
に関しても、このような結果を生んでしまった原因かもしれません。
無理してでも一度挨拶に行っておけばよかったと今さらながら思いました。
では、この物件はどうなったのかというと、、、
何とか他の金融機関で融資付けに成功したのですが、
その詳細は次回のメルマガで（具体的な融資戦略と共に）
ご紹介しますね。
最後に、銀行からの融資取り付けの際に私が使っているソフトを
紹介させて頂こうと思います。
「不動産収支シミュレーター」という名前です。
このソフト、とにかく入力が簡単でとっても見やすいです。
又、値段も2,500円とかなりお得。
そして、何がすごいかと言えば、その購入率。
販売開始から約1年半経っているのですが、
Infotopでの購入率16.88%です。
この数字が、このソフトのすごさを物語っていると思います。
私もこのソフトを使って築20年の高利回り木造物件の
融資を獲得することができました。
一度リンク先の説明を見てみる価値はあると思いますよ。
三井住友銀行にローン借り換えの相談をしました
少し昔なのですが、リフォームローンを借りた時に
ローンが三井住友銀行の口座に振り込まれ、
それをきっかけにして三井住友銀行の担当者から
私のところに連絡が来ました。
「先日は大口の入金有難うございました。
入金頂いたお金の使い先が決まっていないのでしたら、
何かご提案させて頂きたいのですが、どうでしょうか」
といったものです。
あまり期待はしていなかったのですが、
もしかしたら良い情報を貰えるかもしれない、
と思ってその担当者の話を聞くことにしました。
実際にお会いして話を聞くと、
信託や外貨投資のことに関する話がメインで、
一生懸命話して頂いたのですが、
個人的にはピンと来ず、
正直に、「このお金は持っている物件の
リフォームの為に使う予定です」
と伝えました。
それに対し、担当者からは、
「マイホームのリフォームですか？」
との質問あり、
「いや、投資用の物件なんです。」
といった形で、私が不動産投資を行っていること、
保有している物件の情報などについて
担当者にお伝えしたところ、担当者から
「もしかしたら、お持ちの物件の借り換えができるかもしれません」
とのお話を頂き、ローン借り換えの可能性について
検討して貰うことにしました。
参考まで、当時私が保有していた物件は3棟、
場所はそれぞれ、
群馬県前橋市（重量鉄骨）、
静岡県富士市（RC）、
茨城県つくば市（軽量鉄骨）、
です。
担当者に対して物件の概要資料を手渡し、
約1週間後に改めて担当の方から
連絡がきました。
結論としては、
茨城県つくば市の物件は、数百万円を期全返済すれば
借り換えできる可能性があるかもしれないとのコメントでした。
又、前橋市、富士市の物件の借り換えの可能性はありません。
とのことでした。
ちなみにですが、三井住友銀行の利率は
10年固定で3%ぐらいだったと思います。
又、参考としてつくば市の物件の情報を
もう少しお伝えさせて頂きますと、
土地が路線価ベースで約1,800万円、
建物は軽量鉄骨築20年なので
再調達原価での計算ではほとんど価値なし。
といった感じです。
イメージとしては、路線価ベースでの
土地値ぐらいまでは融資してくれそうでした。
前橋市の物件の方が土地の価格は高い
のですが、なぜつくば市だけ
借り換えの可能性があったのかは
正直良く分かりません。
個人的な感覚では、つくば市という場所
から可能性があったのかなあ、と感じています。
結局は、期前返済する余裕もなかったので
借り換えは丁重にお断りさせて頂きました。
この会話を通して感じたことは、
融資は水物であり、いつ、どの金融機関が
どの物件にお金を出してくれるか
分からない、ということですね。
メガバンクでも借り換えできる可能性がある
ことを知れたのも勉強になりました。
融資はとにかく数多くあたってみる
ということも大切かもしれません。
借り換えに関して良い情報をお持ちの方、
教えて下さい（笑）
物件購入の戦いは買う前から始まっている
いきなりですが、物件の購入時に融資を受ける為に
しなければいけないこと、
それは、
「確定申告を出す」
ですよね。
こういったことは、何も融資に限ったことではなく、
例えば、
高校受験をする為には、試験を受けないといけません。
アルバイトをする為には、履歴書を書かないといけません。
就職活動する為には、エントリーシートを書かないといけません。
不動産を買う為には、買付証明書を書かないといけません。
つまり、確定申告書はあなたの履歴書のようなものです。
履歴書に、「4年留年」と書かれたら
その時点でバイト先から門前払いを食らうのと同じように、
確定申告書においても、ダメな記載をしてしまったら、
融資がつかなくなってしまいます。
では、ダメな記載とは何なのか？ということですが、
基本的には、
「赤字」の会社に融資することは
考えづらいです。
もちろん一時的な出費が発生したことで、
たまたま赤字になったという場合もあるでしょう。
そして、その事実を銀行がしっかりと理解してくれることで、
赤字でも融資を受けることができる場合もあると思います。
ただ、銀行もそんなに暇ではありませんので、
「赤字」というだけで門前払いを食らう可能性も
とても高いです。
入口のところで損をしてしまう。。。
これって、
すごくもったいないことだと思いませんか？
一つの優良物件の購入が流れれば、
毎月何万円ものお金を失うのと同じことを意味します。
確定申告は、黒字を強く意識した上で作る
ことがとっても重要なのです。
いや、
自分は未だ物件持ってないから関係ないかな。
と思っている方、
実は、
確定申告は物件を取得する前から始まっています！
物件購入にあたっては、かなりの費用が発生します。
その費用、全て費用計上していたら、結構な確率で
赤字になってしまいます。
しかし、
費用にするべきところを、資産計上することもできる科目が
あるということをご存知ですか？
資産計上する為の条件がどのようなものかご存知ですか？
また、
契約時の印紙代を半分にする方法を知っていますか？
登記の際にかかる司法書士報酬をゼロにする方法を
知っていますか？
物件購入前に発生した費用を資産計上する方法をご存知ですか？
会計処理のみならず、費用を節約する方法も合わせて、
何と163ページにも及ぶ大ボリュームで作成された
無料レポートがあります。
出版も出来そうなほどのボリュームの本なのですが、
何と、無料で読むことが可能です。
物件を買う前から確定申告対策は始まっています。
一棟目で打ち止めになってしまうことを防ぐ為に、
このレポートを読まれることをおススメします。
（物件調査の間などに読んでも良いかもしれないですね。）