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プロフィール

伊藤 慶 1982年生まれ
卸売業に携わっている
サラリーマンです。
23年10月、群馬県前橋市に重量鉄骨マンション購入。
24年7月、静岡県富士市にRCマンション購入。
25年5月、茨城県つくば市に軽量鉄骨マンション購入。
詳しいプロフィールはコチラから。

物件1号

2,200万円
築26年
重量鉄骨造
9戸
利回り約20%

物件2号

8,500万円
築20年
RC造
12戸
利回り約10%

物件3号

sラポールA (2)
2,850万円
築21年
軽量鉄骨造
8戸
利回り約14%

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BIG tomorrow
2013年10月号に掲載

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不動産投資に対する実績を評価頂き、Big tomorrowさんから取材を受けました。

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北陸地方、築古木造への挑戦

2014年04月27日

前回の続きです。

 

北陸地方、築古木造物件への融資に関し、

セゾンファンデックスの審査は

残念ながら落ちてしまったのですが、

セゾンファンデックスの他に、

物件所在地近くの地方銀行に

融資の打診をしていました。

 

 

先ずはその銀行の担当者から

話を聞いてみたのですが、

基本的には法定耐用年数まで

の融資しかできないとのコメント。

 

 

今回購入しようとしていた物件の

築年数は20年ですので、

単純に2年しか融資できないという

ことになってしまいます。

 

それでもその銀行としては

頑張るとおっしゃって頂いていたので、

何か腑におちないなあ、と思いながらも

話をしていました。

 

 

会話を進めていく中で、

どうやって行内の審査を通す

のですか?

と率直に質問。

 

 

担当者の方から、

不動産への融資ではなく、

事業性融資にする予定です、

との回答を貰いました。

 

 

なるほど、

と思いました。

私はこの時、既に4棟の物件を保有して

いたので、銀行としては

不動産担保ローンではなく、

事業性の融資が出来るかもしれない、

ということだったのです。

 

 

ただ、やはり審査は簡単ではないようで、

通るかどうかは審査部の評価次第だし、

簡単ではないと思います、

との回答でした。

 

そこで、

銀行へしっかりと思いを伝えなければ!

と思った私は、銀行に対して

事業計画書を作って送りました

 

 

事業計画書を送った後は、

毎日のように銀行の担当者と電話をし、

融資の状況を聞いていました。

 

 

この時は本当に毎日ドキドキ

でしたね。

 

 

書類を提出してから約1週間後、

担当者の方から

概ね融資が通りそうです!

との回答を貰いました。

 

 

この時の嬉しさといったら、

もう表現しきれないですね。

 

 

融資の内諾後、色々と話をしたのですが、

この銀行の場合は、土地評価を重要視

するらしく、私が購入しようとしている

物件の土地の評価を高く見て貰ったことが

ポイントの一つとなったようです。

 

 

地方の金融機関では、まだ土地の評価が

重要という考え方も色濃く残っているようです。

(ちなみに、この銀行は地方でも大規模な

金融機関なのですが、メールアドレスがありません

関連書類は全てファックスで送っていました。。)

 

 

この物件は、基本的には富山大学の学生向けですが、

最寄駅から徒歩2分、富山駅まで約2キロという

立地にあり、社会人需要も取り込むことができます。

 

 

入居者が学生ということもあり、

1年の内、途中での退去の可能性も低いです。

 

 

更に、元本均等返済にも関わらず、

家賃に対する返済比率は約40%、

今後どんどん返済が軽くなっていく点も

本当に心強いと思える物件です。

 

 

私は5棟目にして、スルガ銀行以外から

融資を引っ張って物件を購入することが

できましたが、ある程度資産規模が

大きくなると、選択肢がどんどん

増えていくことを実感しました。

 

 

資産を拡大する為の戦略として、

私が行き着いた結論としては、

先ずはスルガ銀行を

活用して資産をどんどん拡大し、

(それでも優良物件はしっかりと

見極めないとだめですよ)

それからスルガ銀行が融資できない

物件を指値で購入する。

 

 

これが勝ちパターンではないかと

考えています。

 

 

最後に、この物件は少し

特殊な融資になっていて、

借入の返済ピッチは15年ペース

なのですが、融資期間は10年であり、

10年目に残り期間5年分の残債を

一括で返済する、

という融資契約になっています。

 

 

これは「15年ではなく、10年しか

融資できないかもしれない」と

銀行の方に言われて、私から提案

させて貰った融資条件です。

 

 

10年目に一気に返済となると、

リスクが高いと考える方も

いらっしゃるかもしれませんが、

10年後の残債であれば、

土地値で売っても十分におつりがくる

値段なので全く心配していません。

 

 

銀行としても同じ考えであり、

万が一、私が10年目に一括返済できなかった

としても土地値で売って債権回収

できるのであれば問題ないと

考えてくれたようです。

 

 

私から見ると、返済が緩くなることに

よってキャッシュフローに

余裕が生まれること。

金融機関にとっては、金利収益の額が

増えるというメリットがあり、

双方良しの形に落ち着きました。

 

 

銀行と交渉する機会があれば、

返済ピッチを緩くして、

融資期間を短くする

という提案をしてみては如何でしょうか?

RCか木造か

2012年01月21日

ローンをどれだけ長く引くことができるか
ということと、利回りがどれだけ高くなるか、
その兼ね合いが難しいですよね。

 

 

 

RCだと長期でローンが組めるけど、
利回りが低くなってしまうのが一般的です。
一方、融資の期間が短い木造などは、
利回りが高くなる傾向があります。

 

 

 

結局どんな物件を選べばええねん!と悶々とされている方の為に、
とある表を作ってみました。

 

 

それは、縦軸:借入期間、
横軸:利回り として、
家賃収入の内手元に残る割合をそれぞれの場合で計算しております。

 

 

 

例えば、利回り12%のRCの物件があったとします。

 

 

 

この物件の返済比率を家賃収入の50%以下にする為には、26年の融資を組まなければいけません。
(RCの法定耐用年数が47年なので、築21年までの物件であれば対応できますね。)

 

 

 

一方、利回り20%の物件があったとします。
この物件の返済比率を家賃収入の50%以下にする為には、12年でローンを組めればOKです。
(木造の場合は、法定耐用年数が22年なので、築10年までの物件であれば対応できます。)

 

 

 

うーん、上記の事実から判断するに、RCの方がキャッシュフローを残せそうですね。

 

 

 

それでは、逆の見方で考えてみましょう。

 

 

 

返済期間20年のローンを組むことが出来た場合、返済を50%以下にする為には、
利回り14%以上の物件を探さなければいけません。

 

 

 

返済比率10年のローンを組むことが出来た場合、利回り23%以上の物件を買わなければいけません。

 

 

 

やはり長期でいかにローンを引っ張ってくるか、ということが
一つのポイントになってきますね。

 

 

 

ただ、これはあくまで超ざっくりな資産であり、RCは管理費などがかさむというリスクがあります。

 

 

 

また、融資期間が短い物件は、借入金返済後、家賃収入を全て手に入れることが出来ます。
(利回りがぐーんとあがります。)

 

 

 

RCは物件の価格も高いので、最悪債務超過に陥ってしまうというリスクもあります。
(そうなってしまうと、もう立ち直ることは極めて困難です。投資の世界から退場せざるをえなくなってしまいます。)

 

 

 

ということで、上記踏まえた上での個人的なおススメ不動産投資パターンは、
1. 頑張って利回りが高い物件を探す。その際、物件の融資は、最悪
給料でも賄うことができる額までに抑える。
2. 1. の物件で得た知識をベースに、RCに取り組み、一気にキャッシュを増やす、
という感じでしょうか。