RCか木造か
ローンをどれだけ長く引くことができるか
ということと、利回りがどれだけ高くなるか、
その兼ね合いが難しいですよね。
RCだと長期でローンが組めるけど、
利回りが低くなってしまうのが一般的です。
一方、融資の期間が短い木造などは、
利回りが高くなる傾向があります。
結局どんな物件を選べばええねん！と悶々とされている方の為に、
とある表を作ってみました。
それは、縦軸：借入期間、
横軸：利回り として、
家賃収入の内手元に残る割合をそれぞれの場合で計算しております。
例えば、利回り12％のRCの物件があったとします。
この物件の返済比率を家賃収入の50%以下にする為には、26年の融資を組まなければいけません。
（RCの法定耐用年数が47年なので、築21年までの物件であれば対応できますね。）
一方、利回り20%の物件があったとします。
この物件の返済比率を家賃収入の50%以下にする為には、12年でローンを組めればOKです。
（木造の場合は、法定耐用年数が22年なので、築10年までの物件であれば対応できます。）
うーん、上記の事実から判断するに、RCの方がキャッシュフローを残せそうですね。
それでは、逆の見方で考えてみましょう。
返済期間20年のローンを組むことが出来た場合、返済を50%以下にする為には、
利回り14%以上の物件を探さなければいけません。
返済比率10年のローンを組むことが出来た場合、利回り23%以上の物件を買わなければいけません。
やはり長期でいかにローンを引っ張ってくるか、ということが
一つのポイントになってきますね。
ただ、これはあくまで超ざっくりな資産であり、RCは管理費などがかさむというリスクがあります。
また、融資期間が短い物件は、借入金返済後、家賃収入を全て手に入れることが出来ます。
（利回りがぐーんとあがります。）
RCは物件の価格も高いので、最悪債務超過に陥ってしまうというリスクもあります。
（そうなってしまうと、もう立ち直ることは極めて困難です。投資の世界から退場せざるをえなくなってしまいます。）
ということで、上記踏まえた上での個人的なおススメ不動産投資パターンは、
1. 頑張って利回りが高い物件を探す。その際、物件の融資は、最悪
給料でも賄うことができる額までに抑える。
2. 1. の物件で得た知識をベースに、RCに取り組み、一気にキャッシュを増やす、
という感じでしょうか。
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