優良物件速報!
投資at homeでちょっと良さげな物件が出てきていますので、
速報版としてご紹介しますね。
その1
富山県富山市の物件
http://brainooya.xsrv.jp/nr/93/
築年数がと~っても古いのですが(築45年!)、
地下1階、地上7階のPC造りで何と2,000万円です。
幹線道路沿いで、土地が500m2ある点も良いですね。
この値段で売りに出るということは、リフォームなどが
全く施されておらず、新しい入居者を付けることは
ほぼ不可能であることが想像できますので、
いくらでどこまでリフォームをかければ誰が入居するのか
といった点のリサーチをすることが重要ですね。
場所は富山駅から3km程で若干離れていますが、
市街化区域でもあり、全く入居が考えられないエリアでは
ないのではないかと思います。
ポイントはリフォームにどこまでの費用がかかるのか、
という点だと思います。
その2
長野県伊那市の物件
http://brainooya.xsrv.jp/nr/94/
築20年程のワンルームの木造なのですが、
部屋数18で何と1,000万円!
安すぎです。
一部屋2万円で貸せたとして、ずっと満室を維持できれば
利回りは40%を超えます。
この物件で確認しないといけないのは、
「6畳3点ユニットの部屋に住んでくれる入居者がいるのか」
これに尽きると思います。
場所自体は市街化区域みたいなのですが、
ワンルームの需要がどこまであるかが全く見えません。
大学もあるのですが、若干物件からは距離がありますので。
需要があるかどうかは分かりません。
そのあたりのリサーチがしっかりとでき、
入居率が半分ぐらいでも維持できるのであれば、とっても
魅力的な物件ではないかと思います。
不動産投資って、こういった物件を見るのが楽しいですよね。
今年に入ってから高利回り物件はあまり出てこなかったのですが、
ここにきて若干流れが変わったのかな?という印象があります。
引き続き、良い物件があったら紹介していきますね。
ちなみに、
空室の物件をどうやって埋めるのか、
どこまで埋められるのか、ということに関しては、
椙田さんが書かれた本が参考になると思います。
何せ、賃貸需要がないアパートを買ったにも関わらず、
その後空室をどんどん埋めていったのですから。
私も本を読ませて頂いたのですが、
特に173ページからの具体的な空室対策とその効果は
とっても参考になりました。
本は1,500円ですが、一か月の空室では1万円以上の損失となります。
普通に考えれば、相当に安い投資ですよね。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/92/
メルマガも発行されています。空室対策以外の情報も
満載ですので、この機会に購読されては如何でしょうか?
これは優良物件かも。築6年、利回り18%の物件
久しぶりに面白そうな物件を見つけました!
早速ですが、スペックをどうぞ。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/68/
築6年、16戸の木造で3,200万、利回りは家賃3万円の前提で18%です。
2階建てでロフトがついており、ワンルームではあるものの、
ある程度延床面積が確保できそうです。
更に、部屋数16に対して駐車場の数は20となっており、
駐車場の確保にも困りません。
又、立地としても、物件の所在地である湖西市は
静岡県で最も人口が多い浜松市に隣接しており、
車で20分ほどで浜松市及び豊橋市の中心街に行くことができます。
周辺の家賃相場に関しても、ポータルサイトで調べてみたところ、
最も安い家賃で3万円、家賃の値崩れも起こっていなさそうです。
利回り18%に対して築6年というのもこの物件の非常に大きな強みでしょう。
デメリットとしては、現時点で入居率が25%と非常に低いこと、
調整区域とのことにて融資を付けることが大変という点でしょうか。
入居率が低いということは、当たり前なのですが、本当に入居率を
上げることが出来るのかという点がポイントになってきます。
そこで、物件周辺の賃貸業者にヒアリングをしてみたのですが、入居者の属性は物件周辺の派遣社員、工場労働者とのことにて、景気によって入居率に大きな影響を与えてしまう懸念があるとのことでした。
ということで、物件周辺の工場はどのようなものがあるのか調べてみました。
物件周辺の工場は以下の通りです。
スズキ部品工場
ソニーイーエムシーエス
昭和製薬(健康茶のメーカー)
コーミ(ソースメーカー)
アスモ(輸送機械メーカー、デンソーの子会社)
業種もある程度分散されており、たちまち全ての工場が
撤退してしまうということはなさそうです。
更に、南にはサーフィンをすることができるビーチがあるとのことにて、
夏に短期貸しを行うなど、工夫次第では利回りを高めることもできそうです。
この物件の購入の検討を更に進める為には、実際に現地に行って
周辺施設の充実具合等を確かめ、(コンビニ、幹線道路へのアクセス、夜間の騒音、治安、周辺物件の入居率など)
本当に購入する価値があるか検討する必要があると思います。
更に、この物件自体に瑕疵(基礎不良など)がないか確かめることも重要です。
そこまで検証の上、入居者を確保する見込みを立てることが
できるならば、「買い」な物件だと思います。
最後に、不動産投資収支シミュレーターというソフトでこの物件がどこまでの負荷に耐えられるのか計算してみました。
融資期間16年、金利4.5%、頭金10%、空室率40%、家賃下落率10%/5年、年間修繕積立金20万円とかなり負荷をかけているのですが、20年後の2033年には初期投資を回収することができる計算です。
ちなみに、このソフトはとても使い勝手が良いソフトで、
今ではこのソフトなしで物件の購入の検討は進められません。
私もはじめはただのエクセルの計算式を少しまとめただけのものと思っていました、
しかし、実際に使ってみると、、、その機能に驚きました。
製作者の斉藤さんがソフトの使い方を4分の動画にまとめてくれています。
特に1分20秒から具体的な機能の説明がとても分かり易いです。
将来の金利交渉を想定した利率の設定やリフォームに想定される費用を入力する欄などもあり、かゆいところに手が届くような感じです。
書籍一冊分の値段で買えてしまいます。値段が上がる前に購入を検討されてみることをおススメします。