最近良い物件でないですよねぇ
これから物件を購入しようとしている方への
ちょっとしたアドバイスをさせて頂こうと
思います。（ちょっと過激な内容かもしれないです。）
ズバリ結論からなのですが、
まだ物件を持っていない方がこれから物件を
買おうとする際には、
ポータルサイト（楽待など）に
物件を沢山載せている会社からの購入は、
なるべく避けた方が良いと思います。
なぜなら、
条件が良い物件というのは
そうそう市場には出てこないから、です。
不動産の掲載数が多い会社＝
悪い物件を掲載している可能性が高い会社、
と考えた方が良いと思います。
そして、
ポータルサイトへの掲載数が多い会社は
おのずとその取引量も多く、色々な経験を積んだ
担当者と交渉を進めていかないといけません。
経験を積んだ業者は、えてして言葉巧みな場合が多いです。
甘い言葉であなたを誘ってきます。
更に、ポータルサイトへの掲載数が多い会社は
おのずとその多額の広告費に見合った売上を
上げなければいけない為、半ば強引にでも物件を
売ろうとしてくる傾向が強いです。
不動産で重要なのは、良い物件を買うこと、これに尽きます。
大きい業者が良い物件を持っているという定義は
不動産業界にはあてはまりません。
地場で小さく営業をしている会社の方が
良い物件を抱えている傾向が高いのは
私の経験からも間違いないと思います。
ただ、地場で地主との関係を作っている会社が、
見ず知らずの他の不動産業者においそれと
物件を売却するでしょうか？
やっぱり、地場で根を生やしている業者は、本当にその場所が好きで、
さらに不動産のことがとっても好きな人に売ってあげたいと思う傾向が
強いです。
今はどんどん物件の利回りが下がってきていますが、
そんな時だからこそ、ポータルサイトにのっている大きな企業ではなく、
地場で着実に経営している不動産業者を探し、その会社経由で
優良な物件を購入して欲しいと思うのです。
地場である程度の情報ネットワークを持った業者は
とってもお話好きですので、例えあなたが口下手でも
全く問題ありません。
純粋に仲良くなりたい気持ちを持って接していれば、
必ず仲良くなれますよ。
ポータルサイトを見る時間を少し減らして、
地方の不動産業者を
巡ってみてはいかがでしょうか？
これは優良物件かも。築6年、利回り18%の物件
久しぶりに面白そうな物件を見つけました！
早速ですが、スペックをどうぞ。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/68/
築6年、16戸の木造で3,200万、利回りは家賃3万円の前提で18%です。
2階建てでロフトがついており、ワンルームではあるものの、
ある程度延床面積が確保できそうです。
更に、部屋数16に対して駐車場の数は20となっており、
駐車場の確保にも困りません。
又、立地としても、物件の所在地である湖西市は
静岡県で最も人口が多い浜松市に隣接しており、
車で20分ほどで浜松市及び豊橋市の中心街に行くことができます。
周辺の家賃相場に関しても、ポータルサイトで調べてみたところ、
最も安い家賃で3万円、家賃の値崩れも起こっていなさそうです。
利回り18%に対して築6年というのもこの物件の非常に大きな強みでしょう。
デメリットとしては、現時点で入居率が25%と非常に低いこと、
調整区域とのことにて融資を付けることが大変という点でしょうか。
入居率が低いということは、当たり前なのですが、本当に入居率を
上げることが出来るのかという点がポイントになってきます。
そこで、物件周辺の賃貸業者にヒアリングをしてみたのですが、入居者の属性は物件周辺の派遣社員、工場労働者とのことにて、景気によって入居率に大きな影響を与えてしまう懸念があるとのことでした。
ということで、物件周辺の工場はどのようなものがあるのか調べてみました。
物件周辺の工場は以下の通りです。
スズキ部品工場
ソニーイーエムシーエス
昭和製薬（健康茶のメーカー）
コーミ（ソースメーカー）
アスモ（輸送機械メーカー、デンソーの子会社）
業種もある程度分散されており、たちまち全ての工場が
撤退してしまうということはなさそうです。
更に、南にはサーフィンをすることができるビーチがあるとのことにて、
夏に短期貸しを行うなど、工夫次第では利回りを高めることもできそうです。
この物件の購入の検討を更に進める為には、実際に現地に行って
周辺施設の充実具合等を確かめ、（コンビニ、幹線道路へのアクセス、夜間の騒音、治安、周辺物件の入居率など）
本当に購入する価値があるか検討する必要があると思います。
更に、この物件自体に瑕疵（基礎不良など）がないか確かめることも重要です。
そこまで検証の上、入居者を確保する見込みを立てることが
できるならば、「買い」な物件だと思います。
最後に、不動産投資収支シミュレーターというソフトでこの物件がどこまでの負荷に耐えられるのか計算してみました。
融資期間16年、金利4.5%、頭金10%、空室率40%、家賃下落率10%/5年、年間修繕積立金20万円とかなり負荷をかけているのですが、20年後の2033年には初期投資を回収することができる計算です。
ちなみに、このソフトはとても使い勝手が良いソフトで、
今ではこのソフトなしで物件の購入の検討は進められません。
私もはじめはただのエクセルの計算式を少しまとめただけのものと思っていました、
しかし、実際に使ってみると、、、その機能に驚きました。
製作者の斉藤さんがソフトの使い方を4分の動画にまとめてくれています。
特に1分20秒から具体的な機能の説明がとても分かり易いです。
将来の金利交渉を想定した利率の設定やリフォームに想定される費用を入力する欄などもあり、かゆいところに手が届くような感じです。
書籍一冊分の値段で買えてしまいます。値段が上がる前に購入を検討されてみることをおススメします。