和室を洋室に変える心強い味方
和室を洋室に変える心強い味方
ちょっと久しぶりになってしまいましたが、
今回は、結構興奮したことがあったので、
メルマガを書かせて頂きました！
今、繁忙期に備えて空室のリフォーム計画をがんばって進めていますが、やはり、
費用と効果をどう考えるかがとっても重要になってきますね。
モニター付きインターホンや、シャワーヘッドが伸びる洗面台の設置などは、
数万円の出費で済むリフォームなのですが、
いつも頭を悩ませるのは和室から洋室へのリフォームです。
今、ほとんどの地域で和室への需要は全くと言って良いほどなく、
和室があるだけで古い雰囲気を入居希望者に与えてしまいますので、
和室はできれば洋室に変更するべきです。
この和室から洋室へのリフォーム費用、
一般的には大体6畳一間で10万円ほどかかります。
和室3部屋を洋室に変更すると、
それだけで30万円。なかなかの出費です。
しかも、例えば10年後などに、
また和室ブームが来た場合、
洋室から和室への再リフォームが
発生しないとも言い切れません。
短期的な需要にも、長期的な需要にもしっかりと応えたい。
そんなアイテムはないのかと探していたら、
こんなアイテムが見つかりました！
【硬くて丈夫な化粧板仕上げだからキズつきにくい】江戸間6畳用ウッドカーペット(約260x350cm)… |
ウッドカーペットというものです。
カーペットとは言っても、
普通に手では割れないぐらいの厚みがあり、
パッと見は本当にフローリングみたいです。
ウッドカーペットを貼る前と貼った後の違いはこの通り！
Before
After
結構すごくないですか？
元々の和室のサイズをはかったり、部屋の隅にでっぱりがあったりすると、
その部分をカットしたりするのがとっても大変なのですが、
しっかりとサイズをはかってカーペットがビシっと部屋に
はまった時はかなり気持ちが良いですよ。
値段も安く、6畳用のサイズであれば2万円以下でおさまります。
設置する為に特に特殊な道具などは一切不要で、
ただカーペットを広げて完成です。
一点だけ注意点があるのですが、
市販のウッドカーペットのサイズと
実際の物件の部屋のサイズは数センチ単位で
サイズが違っていることが多いです。
つまり、サイズをはからないで勢いで購入すると、
ぴったりとはまらず、畳が見えてしまったり、
逆にカーペットが和室に入りきらないといった
悲しいことも起こり得ますので、
しっかりとサイズを図ることは忘れないで下さいね！
原状回復をする際も、一度サイズをはかってしまえば、
また同じウッドカーペットを購入するだけ。
畳の表替えをしても5万円ぐらいかかってしまいますので、
とっても経済的です。
ネットで少し調べると、
カビが生えてしまう恐れがある、とか
フローリングなのにふわっとした感触で
何か気持ち悪い、といった意見も見られますが、
カビに関しては、畳にカーペットをひくのと同じような
ものですので、特に心配しなくても良いと思います。
ただ、このあたりはしっかりとモニターしないといけないですね。
また、床の感触に関しては、ウッドカーペットは結構厚みが
ありますので、違和感はないです。ベニヤ板をしくような
イメージです。
空室を埋める重要アイテム、是非みなさんも
試してみて下さいね。
ワンルーム物件が不動産投資に適さない理由
今、不動産投資は基本的には供給の方が需要よりも多い時代です。
供給の方が多いということは、物件を探す側からすれば、
いつでも何かしらの物件は空いているので、「好きな物件を
選べる」立場にあります。
そんな中、大家さんに求められるのは「物件の差別化」です。
これは、あなたが物件を探す立場だった場合を考えると分かり易いかな、
と思います。
今はネットがあれば物件の情報をいくらでも探すことができる時代になり、
あなたも、一度はスーモとか、Homes賃貸などをご覧になったことがあると思います。
その際、物件詳細まで行くような物件は、
「家賃が安い物件」、もしくは「なんかピンときた物件」
の2種類に大別できると思います。
大家さんとして家賃が安い物件目指すことは、あまり好ましい決断ではありません。
家賃下げ競争が激化した結果、一番被害をこうむるのは大家さんであるあなただからです。
そうすると、取るべき戦略は、「なんかピンとくる物件」になると思います。
このピンとくる物件、
伊藤の定義では「ここに住みたい！」と思わせることができる
部屋だと考えています。
、、、これでもちょっと分かりづらいですよね。
ということで、「ここに住みたい！」と思われる物件の条件は何か、考えていきましょう。
まず、最低限必要な設備が整っていること、が挙げられます。
今で言えば、モニター付きインターホン、鍵付きポスト、化粧台のシャンプードレッサー、といったあたりでしょうか。
このあたりの「最低限の設備」は揃っていなければ話になりません。
上記3種類の設備を整えるのに必要な金額は10万円もかからないと思います。
必要な投資ですね。
ここからが本題です。
家賃を下げずに入居付けを進める為に重要なこと、それは
「雰囲気の良い部屋作り」
です。
何だよ、そんなの当たり前だろ！と思われた方もいるかもしれませんが、
この「雰囲気の良い部屋作り」の重要性に関して伊藤が思うところを
改めてお伝えさせて下さい。
今の時代は、高級志向であったり、車を買うことがステータス、といった
風潮は全くなく、自分の好きなもの、身近なものを身の回りに揃えるという傾向があります。
昔は、家、取り分け賃貸住宅はただ寝るだけの場所、という位置付け
だったのですが、今は違います。
賃貸であっても、部屋は「一日の内の大部分を過ごす極めて重要な空間。」
という位置付けに変わってきています。
このような理由から、入居者の雰囲気に合うような物件の場合、
多少家賃が高くても入居付けが出来るのです。
そして、この傾向は今後も続くものと伊藤は考えています。
さて、本日のお題「ワンルーム物件が不動産投資に適さない理由」
に戻りましょう。
ワンルームが不動産投資に適さない理由、それは、
「ワンルームの狭さでは雰囲気の良い部屋を作ることが難しい」というものです。
3点ユニット、キッチンも小さく、部屋の半分はベッド。
このような部屋はどうしても部屋のレイアウトのバリエーションが少なく、
且つ快適な生活をする上での支障が少なからず生じてしまいます。
伊藤が知っている不動産業者は安いコストでワンルームを見事にリフォームして
満室にしたりしているのですが、これからワンルームで差別化を図って
入居付けを行っていくのは、傾向として基本的には厳しくなっていくものと考えています。
↓低コストで生まれ変わったワンルームの部屋です。
ワンルーム物件に投資される場合は、将来の入居付け戦略を
立てられた上で購入の検討を進められることをお勧め致します。
最後に、ワンルーム物件を含む、投資物件の収支がどうなるのかを把握する為の
おススメソフトを紹介します。
飲み会一回以下の値段で、リフォーム費用や家賃下落率を
加味した上での毎年のキャッシュフローを計算してくれます。
将来いつ、いくらで売ればどれだけの手残りがあるかも一瞬で
計算できてしまいます。
以下リンク先には分かり易い動画でのソフトの説明も
ありますので、一度覗いてみてはいかがでしょうか？
http://brainooya.xsrv.jp/nr/69/
基本的に不動産商材の値段が1万円以上する中で、この値段は本当にお得だと思います。
【外壁塗装】その見積もり、本当に大丈夫ですか？
大規模修繕の代名詞とも言える外壁塗装、値段などに関して不明な点が多い人も
いらっしゃると思います。
そこで、今回は外壁塗装に関して最低限押さえておきたい知識を
お伝えさせて頂こうと思います。
外壁塗装において最低限押さえておきたい知識、それは塗料の素材と塗の回数です。
まずは塗料の素材から見ていこうと思います。
外壁塗装の際に使われる塗料には、おおまかに分類して4つの種類があります。
アクリル、ウレタン、シリコン、フッ素です。
では、例えばアクリル塗料とはどういった塗料なのかと言いますと、
塗料の主原料である樹脂（塗料の80%ぐらいは樹脂です）にアクリル（実際にはアクリルという物体はないみたいですが）を混ぜたもの
とご理解下さい。
ウレタン、シリコン、フッ素も同様です。
樹脂にそれぞれの素材を混ぜたものと理解して下さい。
塗料は基本的には樹脂が固まったものなのですが、上記のような色々な
「素材」を混ぜることによって機能を付加しているのです。
ちなみに、耐久年数から見た塗料の順位は
アクリル（4～6年） ＜ ウレタン（8～10年） ＜ シリコン（12～14年） ＜ フッ素（16～18年）
となります。
（現在アクリル塗料はその耐久性からほとんど使われておりません。）
そして、気になる値段なのですが、ざっくりとした計算で、
ウレタン塗料の値段を1とした場合、シリコン塗料は1.2、フッ素塗料は1.4ぐらいが素材の値段差になります。
次に、塗装の回数に関してです。
塗装は一般的にはシーラーによる下塗りを含めて3回行われるのが一般的です。
シーラーとは、化粧で言うとファンデーションのようなもので、外壁と塗料を接着させる役割を果たします。
シーラーで下地処理をした上で、中塗り、上塗りと塗っていくのです。
では、気になる妥当な見積もり額に関してですが、
大きく分けると、足場組立、外壁洗浄、下塗り、中塗り＋上塗りと4つに分ける
ことができます。
塗料はウレタンを使うと想定すると、それぞれの単価（1平方メートルあたりの値段）
は以下の通りです。
足場組立 ＝ 800円
外壁洗浄 ＝ 400円
下塗り ＝ 1,000円
中塗り＋上塗り ＝ 2,500円
です。
目安として、30坪の一軒家を想定してみましょう。
30坪の場合、外壁と屋根の面積を大体150平方メートルと仮定します。
そうすると、この場合の妥当な金額は70万円ということになります。
（これはあくまで概算ですので、実際に見積もりを取って検証される
ことをおススメ致します。）
さて、少し知識がついたところで、
業者に騙されない為に重要なことをお伝えさせて頂こうと思います。
悪徳塗装業者が塗装をする時に使う手法があります。
それは、
塗料を薄めて使う、ということです。
実は、
塗料を薄めて塗っても、はたから見れば
プロでもこの塗膜は薄い！など判断することはできません。
しかし、薄めて塗られた塗料は耐久性も極めて悪く、塗ってから数年で
塗料がはがれてくることもあります。
この悪徳業者を見分ける為には、実際の現場で塗料を確かめるか、
業者との会話のなかで見極めていくしかありません。
次の塗り替えのタイミングは、前回の塗装がいつ頃だったのかということと、その際の塗料が何だったのかによって大体予想することが可能です。
家の耐久性を高める為にも、しっかりした業者を選び、タイムリーに外壁塗装を
行うようにしましょう。
【生ビールを飲む為に必要なもの】それは珪藻土
珪藻土という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
自ら呼吸をする土と言われ、部屋の壁に塗ることによって
部屋の中の湿度を調整してくれる素材のことです。
珪藻という言葉をWikipediaで調べてみたのですが、
難しすぎて訳わからなかったので、
「海藻」と理解して頂ければと思います。
そして、海藻が海の底に沈んで沈殿してできたものが
「珪藻土」です。
この「珪藻土」は自分の体の中に非常に小さい穴を持っている
ことが特徴です。
この穴が部屋の湿度を調整してくれます。
（湿度が高い時には穴に水分を蓄え、湿度が低い時には
水分を放出します。）
更に、珪藻土は「ホルムアルデヒド」を分解してくれる
作用もあるようです。
（厳密には、珪藻土を石灰で固めることによって、珪藻土が
吸い込んだホルムアルデヒドを石灰が分解してくれるようです。）
ちなみに、6畳の部屋の壁と天井を珪藻土にする場合、大体
10万円ぐらいかかるのが相場のようです。
普通の壁紙で6畳の部屋を張りかえた場合、大体2万円ぐらいが
相場と思いますので、珪藻土にした場合、普通の壁紙と比べて
大体5倍ぐらいの費用がかかってしまいます。
では、気になる珪藻土の実力はどうなのでしょうか？
そこで、色々と情報を集めてみたところ、
珪藻土を使って作られたコースターに水をかけた後、どれぐらいの
スピードで水を吸収するのか、ということを紹介した動画がありました。
（以下リンク先の中ほどに動画があります。）
不思議と水滴が消えていく!! 魔法のコースター☆!!キズ物珪藻土|吸収力|さらさら|コースター|日… |
結構びっくりですよね。
しかし、これで驚いていてはいけません。
更に、珪藻土の実力を知る為の驚くべき
機能があるのです！
それは何と、、
ビールの酵母取りです。
酵母はビールを発酵させる為に必要不可欠なものですが、
発酵させすぎてもビールがまずくなってしまいます。
しかし、この酵母は0度ぐらいの環境でなければ発酵を止めることが
できない為、冷蔵庫の温度では発酵を止めることができません。
そこで、酵母を殺す為に行われるのが、低温殺菌です。
低温殺菌することによって酵母は死滅しますが、温めることによって
少なからずビールの風味は変わってしまいます。
（ラガービールというのは、この低温殺菌したビールのことを言います。）
なんとかして、低温殺菌をしないまま酵母を取り除くことは
できないのか、、、とビール開発者が悩んだ末に出した答えが、
この珪藻土なのです。
珪藻土とビールに何の関係があるの？
と思われた方、びっくりしないでください。
何と、
珪藻土には、酵母を吸着させる力があるのです！
更に、珪藻土は非常に軽い為、ビールに混ぜたとしても
上に浮くだけであり、混ざってしまうことがありません。
こうして、珪藻土を混ぜたビールは低温殺菌をすることなく
酵母を取り除くことができ、風味を壊すことなくビールを
味わうことができるのです。
是非この小ネタを飲み会で使ってみて下さい（笑）
