ワンルーム物件が不動産投資に適さない理由
今、不動産投資は基本的には供給の方が需要よりも多い時代です。
供給の方が多いということは、物件を探す側からすれば、
いつでも何かしらの物件は空いているので、「好きな物件を
選べる」立場にあります。
そんな中、大家さんに求められるのは「物件の差別化」です。
これは、あなたが物件を探す立場だった場合を考えると分かり易いかな、
と思います。
今はネットがあれば物件の情報をいくらでも探すことができる時代になり、
あなたも、一度はスーモとか、Homes賃貸などをご覧になったことがあると思います。
その際、物件詳細まで行くような物件は、
「家賃が安い物件」、もしくは「なんかピンときた物件」
の2種類に大別できると思います。
大家さんとして家賃が安い物件目指すことは、あまり好ましい決断ではありません。
家賃下げ競争が激化した結果、一番被害をこうむるのは大家さんであるあなただからです。
そうすると、取るべき戦略は、「なんかピンとくる物件」になると思います。
このピンとくる物件、
伊藤の定義では「ここに住みたい!」と思わせることができる
部屋だと考えています。
、、、これでもちょっと分かりづらいですよね。
ということで、「ここに住みたい!」と思われる物件の条件は何か、考えていきましょう。
まず、最低限必要な設備が整っていること、が挙げられます。
今で言えば、モニター付きインターホン、鍵付きポスト、化粧台のシャンプードレッサー、といったあたりでしょうか。
このあたりの「最低限の設備」は揃っていなければ話になりません。
上記3種類の設備を整えるのに必要な金額は10万円もかからないと思います。
必要な投資ですね。
ここからが本題です。
家賃を下げずに入居付けを進める為に重要なこと、それは
「雰囲気の良い部屋作り」
です。
何だよ、そんなの当たり前だろ!と思われた方もいるかもしれませんが、
この「雰囲気の良い部屋作り」の重要性に関して伊藤が思うところを
改めてお伝えさせて下さい。
今の時代は、高級志向であったり、車を買うことがステータス、といった
風潮は全くなく、自分の好きなもの、身近なものを身の回りに揃えるという傾向があります。
昔は、家、取り分け賃貸住宅はただ寝るだけの場所、という位置付け
だったのですが、今は違います。
賃貸であっても、部屋は「一日の内の大部分を過ごす極めて重要な空間。」
という位置付けに変わってきています。
このような理由から、入居者の雰囲気に合うような物件の場合、
多少家賃が高くても入居付けが出来るのです。
そして、この傾向は今後も続くものと伊藤は考えています。
さて、本日のお題「ワンルーム物件が不動産投資に適さない理由」
に戻りましょう。
ワンルームが不動産投資に適さない理由、それは、
「ワンルームの狭さでは雰囲気の良い部屋を作ることが難しい」というものです。
3点ユニット、キッチンも小さく、部屋の半分はベッド。
このような部屋はどうしても部屋のレイアウトのバリエーションが少なく、
且つ快適な生活をする上での支障が少なからず生じてしまいます。
伊藤が知っている不動産業者は安いコストでワンルームを見事にリフォームして
満室にしたりしているのですが、これからワンルームで差別化を図って
入居付けを行っていくのは、傾向として基本的には厳しくなっていくものと考えています。
↓低コストで生まれ変わったワンルームの部屋です。
ワンルーム物件に投資される場合は、将来の入居付け戦略を
立てられた上で購入の検討を進められることをお勧め致します。
最後に、ワンルーム物件を含む、投資物件の収支がどうなるのかを把握する為の
おススメソフトを紹介します。
飲み会一回以下の値段で、リフォーム費用や家賃下落率を
加味した上での毎年のキャッシュフローを計算してくれます。
将来いつ、いくらで売ればどれだけの手残りがあるかも一瞬で
計算できてしまいます。
以下リンク先には分かり易い動画でのソフトの説明も
ありますので、一度覗いてみてはいかがでしょうか?
http://brainooya.xsrv.jp/nr/69/
基本的に不動産商材の値段が1万円以上する中で、この値段は本当にお得だと思います。
投資と節約
去年、不動産を買うぞ!と決めてから、お金を一生懸命貯めてきました。
今まで貯めるぞ!と気合を入れても、ほとんど続かないことがシバシバ。
ただ、不動産に関しては、不思議とずっと継続して節約をすることができました。
その理由を考えたいたのですが、現時点で言える答えとしては、大きな目標を設定し、
その目標を達成する!という思いが高まるまで気持ちを暖め続けたから、と思っています。
本を読んだりすると、その瞬間は気持ちが最高に高まり、何かしらの行動を起こすのではないかと思います。
ただ、そのアクションを継続するとなると話は別ですね。なかなか大変なものです。
一方、アクションを21日間継続すると、そのアクションが習慣化すると言われています。
私の場合、家を買う!という気持ちの高ぶりが、節約は大変、という気持ちを下げる要因を21日間
押し返し続けたのだと思います。
結局何が言いたいのかというと、何か興味を持ったら、本当にこれをするべきなのか、
と一度自問して頂きたいのです。
それは、遠回りのように見えて、結局自分の本当のあるべき道に近づく近道なのではないかと思います。