不動産投資とリフォームの情報満載

プロフィール

伊藤 慶 1982年生まれ
卸売業に携わっている
サラリーマンです。
23年10月、群馬県前橋市に重量鉄骨マンション購入。
24年7月、静岡県富士市にRCマンション購入。
25年5月、茨城県つくば市に軽量鉄骨マンション購入。
詳しいプロフィールはコチラから。

物件1号

2,200万円
築26年
重量鉄骨造
9戸
利回り約20%

物件2号

8,500万円
築20年
RC造
12戸
利回り約10%

物件3号

sラポールA (2)
2,850万円
築21年
軽量鉄骨造
8戸
利回り約14%

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BIG tomorrow
2013年10月号に掲載

big tomorrow

不動産投資に対する実績を評価頂き、Big tomorrowさんから取材を受けました。

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地方巡業、ここまで業者の手は伸びている

2013年06月16日

陸上短距離の桐生選手が200mで19年ぶりに

新記録を叩き出したみたいですね。

 

 

 

ちなみにですが、私の知り合いで

陸上で県トップレベルだった人いわく、

「陸上短距離はほぼ才能」

 

 

 

らしいです。

 

 

 

才能というより、生まれ持った体に備わった

筋肉がものを言うみたいです。

 

 

 

まあ、生まれた瞬間に陸上トップに

なれるような体を持っているのであれば、

それはそれでとっても楽しい人生になりそうです。

 

 

 

けど、日本の陸上でトップレベルでも、

正直どれだけ稼げるのかな~、

という疑問がふと沸いてきたので、

ちょっと調べてみました。

 

 

 

結果、陸上の為末選手が実業団からプロに転向した後は、

年収が実業団時代から10~20%ほど落ち、

600万円程度だったとのこと。

 

 

 

、、、

 

 

 

正直少ないですよね。

 

 

 

才能でぐいぐい有名になっても、

それが稼ぎに直結するとは限らないんですね~

 

 

 

ということで、

私は不動産投資に邁進しようと思います!

 

 

 

さてさて、この長い前置きは今回の本題とは

まーーーーったく関係ないのですが(笑)

 

 

 

4号物件の獲得に向け、

再び不動産業者巡りを開始しています。

 

 

 

地方回りでは、

ある程度規模が大きい業者ではなく、

本当に小さい家族経営みたいな不動産業者

回ることを意識しています。

 

 

 

何故か?

 

 

 

それは、規模が大きい会社からは、基本的に、

掘り出しもの物件は出てこないからです。

 

 

 

何故か?

 

 

それは、大規模な会社が物件を売りに出すときは、

担当者から案件を持ち上げ、それを経営陣が

判断するからです。

 

 

 

経営陣が判断をする時点で、担当者とあなたの関係は

全く無視され、今の市場に合った値段で売りに出されます。

 

 

 

気持ちではなく、理屈の世界になってしまうのです。

 

 

 

だからこそ、インターネットも使っていないような

業者に訪問をすることがとっても重要なのです。

 

 

 

ちなみに、今回の業者まわりで会った、とある不動産業者は、

インターネットも使っていないような古い業者なのですが、

お話を聞くと、東京の業者から良い物件がないかどうか

問い合わせが頻繁にくるみたいです。

 

 

 

地方の小さい業者にも頻繁に問い合わせが来ているということは、

恐らく日本全国の業者に問い合わせがいっているのが現状なのでは

ないかと思います。

 

 

 

ある情報によると、大きな会社では一日中レインズの新着情報を

チェックする担当もいるという話も聞きます。

 

 

 

良い物件を掴むことがどんどん難しくなっているなあ、

ということを改めて実感した一日でした。

 

 

 

ちなみに、伊藤の収益物件運用塾では、こんな厳しい状況でも

優良な物件を見つける方法を紹介していますよ!

 

 

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地価が上昇の兆し、買って良いのはこんな物件

2013年03月23日

地価が上がってきました!

 

 

と新聞に良く出ていますが、良く見てみると、地価の下落幅が緩くなって
いるのが現状であり、一部都心を除いてまだまだ下げ止まってはいないみたいですね。

 

 

 

この地価の上昇、投資であるあなたの懸念点は、
地価の上昇が物件価格の上昇にも繋がっていくのかという点ですよね。

 

 

 

この疑問点を晴らすべく、伊藤が保有している物件の管理をお願いしている
地元の有力管理会社にインタビューを決行しました。

 

 

 

今回はその際のやり取りをご紹介させて頂こうと思います。

 

 

 

伊藤
「地価が底入れされていると言われていますが、実際にお仕事をされている中で
実感ってありますか?」

 

 

 

業者
「うーん、ありませんね。というより、このあたりの

地域はもともと土地が広いんですよ。土地が広いと

中々地価も上がりづらい。一応傾向としては、

ここまで地価が下がっているので、自分で土地を買って

家を建てちゃうという人が増えているのは確かです。

土地を買う人が増えればおのずと土地の値段は上がっていきます。

しかし、先ほども話した通り、この地域は土地が広いから

中々上がり辛いんです。」

 

 

 

伊藤
「なるほど。」

 

 

 

業者
「なおかつ、この辺に住んでいる人の

所得を考えると、地価が上がってしまうと

一戸建てを建てる人が減ってしまう。

そうすると土地が余るので、地価が上がらない。

そんな感じですかね。」

 

 

 

 

ちょっと短いですが、、、

 

 

 

 

ポイントが突かれているコメントだなあ、
と思いました。

 

 

 

 

つまり、結局のところは需要と供給の問題です。

 

 

 

 

住みたい人が増えている一方で土地が足りない。
そうなればおのずと地価が上がります。

 

 

 

 

今首都圏の地価が上がっているのは恐らく
REITの影響でしょう。

 

 

 

都心に資金が流入し、みんな物件を建てたがって
いますが、土地がありません。

 

 

 

 

こういった状況では地価があがるのは当たり前ですよね。

 

 

 

一方、誰も欲しがらない土地は
いくらであっても売れません。

 

 

 

地価が上がりそうだから今が買い時だ!と焦らずに、
しっかりとあなたが物件を購入しようとしている
地域の需要と供給の関係を調べた上で購入
することを心がけましょう。

 

 

 

 

ちなみに、土地の実勢価格を調べる為にはこの無料レポートに載っている
サイトを知っておかないと話になりませんよ。
(実際の取引実績がデータベースとして載っています。)
http://brainooya.xsrv.jp/nr/59/

都市計画道路って何?

2013年01月24日

本日は計画道路に関するお話です。

130120 toshikeikaku

 

 

不動産のポータルサイトを見ていると、
都市計画道路あり、計画道路あり、53条、などと
記載されていることがあると思います。

 

 

 

この計画道路とは何なのか見ていこうと思います。

 

 

 

上記の言葉を理解する為には、都市計画道路という
言葉を先ず知っておかなければいけません。

 

 

 

都市計画道路とは、都市計画法に基づいて
指定される道路
のことです。

 

 

 

都市計画法とは、都市の健全な発展等を目的とする
法律であり、主に建物を建てるにあたって色々な制限を
かけているもの
です。(●●地域には工場を建ててはいけない、など)

 

 

 

そして、都市計画道路とは、都市計画法に基づく都市計画決定にて設定された地域(都市計画区域)における道路のことをいいます。

 

 

 

ちなみに、都市計画には、計画決定と事業決定の2つの段階があることも頭に入れておいて下さい。
計画決定とは、官公庁が都市計画を作ること、事業決定は都市計画を作った
後に都市計画区域内の人と交渉を行い、実際に道路を作る手はずが大体
整った時になされるものです。

 

 

 

ここから、具体的な例を持って考えていこうと思います。

 

 

 

あなたが住んでいる地区が今般、県知事の都市計画決定によって
都市計画区域になったとします。

 

 

 

そうすると、その地域には、都市計画法第53条から57条の条例が適用されることになります。

 

 

 

そして、この都市計画法第53条に従うと、都市計画区域で物件を建築
する際には、地階を有しないこと、階数が2階以下であること、RCではないことという制限が加えられます。

 

 

 

つまり、いつでも簡単に壊せるような建物は建てても良い、
ということですね。

 

 

 

さらに、この都市計画決定が事業決定になったとします。

 

 

 

そうすると、自治体などは、あなたが住んでいるところにある土地を時価で
買い取る
ことができる権利を有することになるのです。(このことを「収用」といいます。)

 

 

 

この時価での買い取りによってあなたは得をするかもしれませんし、逆に
損をしてしまうかもしれません。

 

 

 

もし、自治体などが提示した時価の金額に不満があるのであれば、裁判で
議論をすることも可能です。

 

 

 

得する可能性もあれば、損する可能性もある、
都市計画道路に該当しているところの物件の購入を検討する場合は、
しっかりとリスクを考えた上で取り組まれることをおススメします。

電話で賃貸需要をわしづかみ

2013年01月06日

物件の購入の検討を進めていく中で、その地域の実際の
賃貸需要はどうなっているのかを調査することは
避けて通ることができません。

 

 

 

 

何故なら、その地域特有の情報は現地からしか
入手することが出来ない
からです。

 

 

 

 

しかし、とりわけサラリーマンの方の場合は良い物件が出てきた
その日に現地調査をするなどということはできません。

 

 

 

 

そんな時、重要になるのが電話での賃貸需要
の調査です。

 

 

 

 

ただ、電話で聴取するといっても、勢いに任せて
話したところで相手も忙しいので
相手にしてくれません。

 

 

 

 

そこで、今回は賃貸業者からしっかりと情報を
聞き出す為の電話の話し方
を紹介させて
頂こうと思います。

 

 

 

 

電話に先立って、あなたが購入を検討している物件の周辺の
家賃と施設
は頭に入れておきましょう。

 

 

 

 

電話をして出た際に先ず言うべきことはこのコメントです。

 

 

 

 

「●●市周辺で間取りが××の物件の購入を検討しているものなのですが、
●●市周辺の賃貸情報を教えて頂ければと思い、電話させて頂きました。」

 

 

 

 

最初の一言で重要なことは、あなたが「大家さん」であることを
業者の人にインプットする
ことです。

 

 

 

 

大家さんは賃貸業者にお金を払う側の人間、すなわち、
賃貸業者から見ると、あなたは「お客さん」です。

 

 

 

 

最初にしっかりとあなたが大家さんであることを伝えてあげましょう。
これで、先ずは「お客さん(あなた)」と「売り手(賃貸業者)」
という関係を作ることができます。

 

 

 

 

さあ、不動産業者に質問をかぶせていきましょう。

 

 

 

 

何だかんだ言っても、不動産の購入の検討にあたって一番重要なことは、
本当に不動産サイトに記載されている家賃で入居付を行うことが可能か
ということに尽きると思います。

 

 

 

 

この疑問を解消する為、率直に
正直なところ、本当に不動産サイトに記載されている
●●万円で入居付けをすることができますか?

と聞いてみましょう。

 

 

 

 

この質問に対しては、ざっくり分けると「嘘の答えをする人」と
「本当の答えをする人」に分かれます。

 

 

 

 

ここからは、この質問に対する回答から、
どうやって本当の情報をあぶりだしていけば良いのか
お伝えさせて頂こうと思います。

 

 

 

 

業者Aの回答です。
「(周辺相場が3万円ぐらいなのに)家賃4万円ぐらいで入居者が決まります。良い場所ですよ」と言われた場合
この場合は、「分かりました、●●物件(あなたが購入しようとしている物件)であっても、4万円であれば賃貸付けを
することが可能なのですね?
」と返しましょう。

 

 

 

 

この返しをすることによって、相手から見ると、あなたが買おうとしている物件に対して
4万円なら賃貸付けできると約束してしまうことになりますので、
後ろめたいことがあれば前言を撤回すると思います。

 

 

 

 

それでも心配な場合は、「メールで要点を整理して送りますので、
私の理解が間違っていないか返信して貰って良いですか?

と言い、「●●物件は4万円で賃貸付け可能と理解しています」というメッセージと
共にその担当者にメールを送ってあげましょう。

 

 

 

 

「メールでの対応などしていません!」と言われてしまった場合は、
他の賃貸付け会社にも同じ質問をしてみましょう。
3社が同じことを言っているのであれば、ほぼ信頼しても良いと思います。

 

 

 

 

次に、業者Bの回答です。
「(周辺相場が3万円なのに)家賃は2万円であれば決まります。」
と言われたとします。そう言われた場合は、嘘は言っていないと思って
間違いないと思います。ただ、周辺相場よりも安くないと賃貸付けできないというのも
普通に考えるとおかしい話で、必ず何か理由があるはずです。
こんな時には、このような形で返してみると良いと思います。

 

 

 

 

「今●●物件の購入を検討しているのですが、この物件の募集
家賃は3万円なのですが、この値段では入居者は決まらないと考えて良いですか?
と聞きかえしてみましょう。

 

 

 

 

きっと決まらない理由があるはずです。

 

 

 

 

ここまで会話できれば、ある程度対等に賃貸会社と話ができると思います。

 

 

 

 

あとは、追加で聞きたい情報をばらばらと聞いていきましょう。
聞いておいた方が良い質問例を下記します。

 

 

 

・どんな属性の人が住んでいるのか
・法人契約はあるのか
・学生は住んでいるのか
・1部屋あたり駐車場は何台必要か
・人気の地域はどこか
・入居を集める為に必要な設備はあるか
・周辺に頑張っている大家さん(ライバル)がいるか

防火地域と準防火地域

2012年04月24日

健美家の検索ページを見ていると、何やら良く見慣れない
項目を発見。

その項目は、「防火」。

何だろうと思って調べてみました!!

 

都市計画区域内では、なんとしてでも火災を防ぐべき所を防火地域、
なんとか火災を防ぎたい所を準防火地域と指定。

 

それぞれの地域において指定された建物に対して燃えにくい建物を建てなければいけない
というもの。

 

じゃあ燃えにくい建物って何?という話になると思いますが、
鉄筋コンクリート造は燃えにくい建物
鉄骨造は防火剤をつければ燃えにくい建物に
木造は燃えにくい建物にはならない

 

という整理みたいです。

 

まあ、不動産投資家の皆様は新築の建物を建てることはないと思いますので、
あまり関係の内容にはなってしまいますが。

あと、基本的に防火地域は都心部が指定されるみたいです。
当たり前ですが。