北陸地方、築古木造への挑戦
前回の続きです。
北陸地方、築古木造物件への融資に関し、
セゾンファンデックスの審査は
残念ながら落ちてしまったのですが、
セゾンファンデックスの他に、
物件所在地近くの地方銀行に
融資の打診をしていました。
先ずはその銀行の担当者から
話を聞いてみたのですが、
基本的には法定耐用年数まで
の融資しかできないとのコメント。
今回購入しようとしていた物件の
築年数は20年ですので、
単純に2年しか融資できないという
ことになってしまいます。
それでもその銀行としては
頑張るとおっしゃって頂いていたので、
何か腑におちないなあ、と思いながらも
話をしていました。
会話を進めていく中で、
どうやって行内の審査を通す
のですか？
と率直に質問。
担当者の方から、
不動産への融資ではなく、
事業性融資にする予定です、
との回答を貰いました。
なるほど、
と思いました。
私はこの時、既に4棟の物件を保有して
いたので、銀行としては
不動産担保ローンではなく、
事業性の融資が出来るかもしれない、
ということだったのです。
ただ、やはり審査は簡単ではないようで、
通るかどうかは審査部の評価次第だし、
簡単ではないと思います、
との回答でした。
そこで、
銀行へしっかりと思いを伝えなければ！
と思った私は、銀行に対して
事業計画書を作って送りました。
事業計画書を送った後は、
毎日のように銀行の担当者と電話をし、
融資の状況を聞いていました。
この時は本当に毎日ドキドキ
でしたね。
書類を提出してから約1週間後、
担当者の方から
「概ね融資が通りそうです！」
との回答を貰いました。
この時の嬉しさといったら、
もう表現しきれないですね。
融資の内諾後、色々と話をしたのですが、
この銀行の場合は、土地評価を重要視
するらしく、私が購入しようとしている
物件の土地の評価を高く見て貰ったことが
ポイントの一つとなったようです。
地方の金融機関では、まだ土地の評価が
重要という考え方も色濃く残っているようです。
（ちなみに、この銀行は地方でも大規模な
金融機関なのですが、メールアドレスがありません。
関連書類は全てファックスで送っていました。。）
この物件は、基本的には富山大学の学生向けですが、
最寄駅から徒歩2分、富山駅まで約2キロという
立地にあり、社会人需要も取り込むことができます。
入居者が学生ということもあり、
1年の内、途中での退去の可能性も低いです。
更に、元本均等返済にも関わらず、
家賃に対する返済比率は約40%、
今後どんどん返済が軽くなっていく点も
本当に心強いと思える物件です。
私は5棟目にして、スルガ銀行以外から
融資を引っ張って物件を購入することが
できましたが、ある程度資産規模が
大きくなると、選択肢がどんどん
増えていくことを実感しました。
資産を拡大する為の戦略として、
私が行き着いた結論としては、
先ずはスルガ銀行を
活用して資産をどんどん拡大し、
（それでも優良物件はしっかりと
見極めないとだめですよ）
それからスルガ銀行が融資できない
物件を指値で購入する。
これが勝ちパターンではないかと
考えています。
最後に、この物件は少し
特殊な融資になっていて、
借入の返済ピッチは15年ペース
なのですが、融資期間は10年であり、
10年目に残り期間5年分の残債を
一括で返済する、
という融資契約になっています。
これは「15年ではなく、10年しか
融資できないかもしれない」と
銀行の方に言われて、私から提案
させて貰った融資条件です。
10年目に一気に返済となると、
リスクが高いと考える方も
いらっしゃるかもしれませんが、
10年後の残債であれば、
土地値で売っても十分におつりがくる
値段なので全く心配していません。
銀行としても同じ考えであり、
万が一、私が10年目に一括返済できなかった
としても土地値で売って債権回収
できるのであれば問題ないと
考えてくれたようです。
私から見ると、返済が緩くなることに
よってキャッシュフローに
余裕が生まれること。
金融機関にとっては、金利収益の額が
増えるというメリットがあり、
双方良しの形に落ち着きました。
銀行と交渉する機会があれば、
返済ピッチを緩くして、
融資期間を短くする、
という提案をしてみては如何でしょうか？
セゾンファンデックスで地方築古の木造に挑戦
静岡の某地方銀行が木造への融資を止めてから、
木造物件への融資はとてもハードルが高いものになってきました。
SBJ銀行やオリックス銀行、三井住友トラストL&F、
セゾンファンデックスなどが代表的な築古木造への
融資が可能な金融機関ですね。
上記の中で、SBJ銀行は対象エリアが都心部中心、
オリックス銀行は都心部+地方大都市というイメージでしょうか。
一方、三井住友トラストL&F並びにセゾンファンデックスは
特段対象エリアは記載されていません。
そんなおり、北陸の木造物件の裏情報が
舞い込んできました。
まっさきにS銀行に相談したのですが、
「木造物件は一切融資していません」
との回答。
そこで、神様に祈るような気持ちで
三井住友トラストL&Fとセゾンファンデックスに
融資の申し込みをしました。
ここからは、申込みから審査の結果までを
詳細にご紹介させて頂こうと思います。
上の2つの金融機関は、
どちらもインターネットから2～3分で申し込みを
することが出来ます。とっても簡単で便利です。
そして、申し込みをするとすぐに担当者から確認の連絡が来ます。
その後、2～3日で仮審査の結果が出るとの連絡を受けます。
かなりどきどきして過ごしたのですが、
結果としては、三井住友トラストL&Fは融資は難しいとの回答でした。
やっぱり北陸地方の融資は難しいのか、、、
と思って悲しんでいたのもつかの間、
時を同じくして、セゾンファンデックスから連絡がきました。
「仮審査大丈夫でした」
あまりにもあっさりとしたコメントでびっくりして
しまったのですが、何と、、仮審査に通ったのです！
ちなみにですが、仮審査をして頂く為に提出した書類は、
購入予定物件の物件情報（インターネットでのっている
情報ぐらいで問題なかったと思います）、それと
担保物件の登記簿、後は借り入れの状況などの自己申告です。
仮審査が通ると、次は本審査となります。
本審査の過程は、融資金額の上限によって決まっており、
2,000万円までは支店長クラス決済となるのですが、
2,000万円を超えるとセゾンの役員会での決済となります。
この役員会は毎週金曜日に開催されているらしく、
担当者としても案件の根回しが必要とのことで、
申込みをしてから結果が出るまで大体2週間ぐらい
かかるというコメントを貰いました。
確か、支店長クラス決済であれば、数日で結果
が出ると思います。
ここで、本審査に於いて提出した書類を下記します。
1. 運転免許証、保険証
2. 販売図面
3. 給料明細
4. 源泉徴収票
5. 確定申告書
6. 既存ローン返済予定表
7. 売買契約書（写）
8. 課税証明、納税証明
9. 融資申込書
ポイントは、自己資金を証明する書類の提出は不要というところです。
セゾンファンデックスは物件価格の60～70%ぐらいまでしか融資をしない
というのは有名な話です。これは頭金をしっかりと入れることで
銀行としての担保とする考え方だと思いますが、
一方、本当に頭金を持っているのか？という確認に関しては、
あまり力を入れていないように感じます。
この点は他の銀行と違う点かもしれません。
極端な話、カードローンの枠を持っているのであれば、
ローンの枠分で頭金見合いのお金を準備できるのであれば、
気兼ねなく自己資金持っている！と言って良いと思います。
（担当者によって必要書類は違うという考えもあるかも
しれませんので、自己資金の証明書が求められる可能性も
あること、念の為記載させて頂きますね。）
又、これも念の為ですが、審査が終わる前にカードローンで借入を
するのもやめておきましょう。
今はカードローンによる借入は基本的に即日で
信用情報に反映されるからです。
セゾンファンデックスの場合は申込書に現在の借り入れ状況を細かく記載
（どこから、いくらで、どれぐらいの金利で、どういった目的で）
が求められますので、借入の記載はしないことにこしたことがなく、
カードローンの履歴も残さない方が良いからです。
セゾンファンデックスの担当者は基本的に申込書が担当者の所に
届いたタイミングですぐに信用情報を取り付けるみたいです。
私の場合は、申込書を提出した次の日に返済したカードローン分が
残っており、担当者からこれは何ですか、という質問を受けました。
この質問に対しては、物件の頭金を払う為に一時的にどうしても
工面しなければいけなかったお金ですが、もう返済しているお金です、
と回答しました。担当者からはそれ以上突っ込まれませんでした。
さらに、セゾンファンデックスは契約書のコピーを求めますが、
原本の送付は求めません。
勿論、売主への確認（本当に売買契約を結んだのかという確認）も行いません。
これ以上は書きませんが、一応、特徴として頭に入れておいて頂くと
可能性が広がると思います。
さて、気になる結果なのですが、、、
私の場合は残念ながら役員決済で落とされてしまいました。
気になる理由なのですが、
個人として借入額が大きすぎる（1億円を超えている）とのこと。
仮審査の時に現時点の総借入額は伝えていたので、この理由には正直頭にきたのですが、
まあ結果は覆らないのでしょうがないですよね。
又、申し込みから審査結果が出るまで一度もセゾンファンデックスの
オフィスに行く必要がなく、担当者と会うことが出来なかった点
に関しても、このような結果を生んでしまった原因かもしれません。
無理してでも一度挨拶に行っておけばよかったと今さらながら思いました。
では、この物件はどうなったのかというと、、、
何とか他の金融機関で融資付けに成功したのですが、
その詳細は次回のメルマガで（具体的な融資戦略と共に）
ご紹介しますね。
最後に、銀行からの融資取り付けの際に私が使っているソフトを
紹介させて頂こうと思います。
「不動産収支シミュレーター」という名前です。
このソフト、とにかく入力が簡単でとっても見やすいです。
又、値段も2,500円とかなりお得。
そして、何がすごいかと言えば、その購入率。
販売開始から約1年半経っているのですが、
Infotopでの購入率16.88%です。
この数字が、このソフトのすごさを物語っていると思います。
私もこのソフトを使って築20年の高利回り木造物件の
融資を獲得することができました。
一度リンク先の説明を見てみる価値はあると思いますよ。
【借り換え交渉者への融資凍結も】地方銀銀行の雄、○○○銀行
不動産投資における地方銀行の雄である○○○銀行が
金利交渉、あるいは借り換えを行った不動産投資家に対し、
「今後一切の融資を行わない」との措置を取り始めている
ようです。
今まで一般的に言われてきたのは「1年ぐらい経てば交渉可能」
とのことでしたが、あまりにも多くの不動産投資家が
金利交渉を行った為、今回のような流れになってきているのでしょう。
大きな金額の融資を決定してくれた銀行に対して感謝の気持ちを
持つべきという考え方ももちろんあると思いますが、
伊藤自身は、そこはあくまでも「ビジネス」と割り切って
考えた方が良いのではないかと考えています。
何故なら、
どんな条件であっても、銀行側とあなたが合意した上で契約を結んだからです。
もしその銀行が借り換えや金利交渉を禁止したいのであれば、
物件購入後、10年間は金利交渉や借り換えは禁止という条項を
入れれば良いだけのことです。
あなたが借り換え禁止条項が入っている銀行と契約をしたくなければ、
他の銀行を選べば良いのです。
あなたを始めとした不動産投資家は、みな必死にしのぎを削って毎日
頑張っていると思います。
そんな中で、見せしめのように「金利交渉をする不動産投資家には融資しない」
という方向性を出すのはあまり好ましくないことだと思います。
一方、不動産投資家自身も銀行に無責任な発言をしていないか、もう一度
確かめてみる必要があると思っています。
一棟目の購入時、どこの銀行をあたっても融資がつかない。そんな中融資を決定
してくれた銀行に対し、「今後ともずっとお付き合いさせて下さい！」といったことを言ってないでしょうか？
「ずっとお付き合いをさせて下さい！」と言ったにも関わらず、1年経ったらいきなり「金利下げないと借り換えるぞ」と脅していないでしょうか。
そんな高圧的な人が増えているのであれば、銀行として「不動産投資家はけしからん！」と思ってしまうのも無理はないと思います。
結局のところ、何が言いたいのかというと、
「人と人のつながりを大事にする」ということが非常に重要ということです。
例えば、金利が下がらないと3か月後には破たんしてしまうのであれば、銀行としてもひと肌脱いでくれるかもしれません。
良く不動産投資は「チーム」を組むことが重要と言われますが、本当にその通りだと思います。
銀行は組織が大きいので中々関係を築くのは大変かもしれませんが、あなたの心強い
パートナーであることは間違いありません。
これから金利交渉を考えている方は、融資を決めてくれた担当者のことを再度考えてみてはいかがでしょうか。
銀行融資の裏技
さてさて、先週まで、「不動産の物件購入シリーズ」としてどういった物件を購入するべきか
お伝えさせて頂きました。
結論としては。。。。
「築浅で高利回りのRCを狙え！」
といった感じに落ち着いてしまった気がしてなりません。
ここで大きな問題が。
RCって高い！！！！！！
んです。
いきなりそんな高い物件買えないよ～
という声が聞こえてきそうです。
しか～し！！！
そんなRC買えない方（私含む（笑））に対する
大きな処方箋があることをご存知でしょうか？
私も実はこの処方箋を使って一棟目の物件を購入しています。
この処方箋を知っていると、物件購入の幅がぐーんと広がること間違いないです。
ではその処方箋を発表します。。
。。。。。
いや、やっぱこれ、メルマガ上で公表できるような情報じゃないです。。。。
ということで、
気になる方は伊藤までメールでご連絡下さい。
（題名に融資処方箋）と記載頂けると嬉しいです。
こっそりメールでお伝えします。（もちろん完全無料ですよ～）
もうこの処方箋についてご存知の方もいらっしゃるかもしれませんので、
簡単にさわりだけお伝えさせて頂くと、法定耐用年数とは関係なく、
融資の期間を設定してくれる金融機関がある。
という点がこの処方箋のポイントです。
金融機関への物件概要書
さて、今回は、私が物件の融資付けをした際に、銀行マンから聞いたことをお伝えさせて頂こうと思います。
融資をする際、銀行の担当者は各案件を纏め、審査にかけます。
最終的には権限を持っている人が案件をやるか、やらないか決めます。
不動産投資において、その時一番大切なことは、どんなリスクがあっても
持ちこたえることができる物件であることを証明する、ということです。
なぜなら、銀行が貸し出しをする際の利率はほぼ決まっており、アップサイドの収入などはないからです。
（どれだけ家賃が増えても、銀行の収入は金利だけです。）
具体的なリスクについては、
家賃が下がったらどうなるのか、
入居率が下がったらどうなるのか、
地震がおきたらどうなるのか、
貸付をする人の会社が潰れたらどうなるのか、
貸付をした人が夜逃げをしたらどうなるのか、
など、リスクなんて列挙すればいくらでもあります。
しかし、これらを全て整理して銀行の担当者に伝えることができれば、
融資の確立は高くなると思います。
日本は今後30年は大丈夫！と言っている人と、
日本は、アジアの成長に伴って資本流入が続く、そしてアジアの人口増は
今後30年は続くから、日本も今後30年は大丈夫、と言っている人は説得力が全然違いますよね。
現在、いかに銀行にアピールするべきか、アピール用資料を纏めております。
完成したら御紹介しますね。