決算期と物件
決算期はポータルサイトに掲載される物件の量が増える気がしますね。
日本の個人事業主としては、決算期は12月になると思うので、
決算上の数字を良くするために家を売るということは考えづらいので、
なぜ物件の数がこの時期に増えるのか少し不思議です。
即ち、一般的な企業というのは、極めて赤字を出すことを嫌がります。
銀行がいろいろと言ってくるからです。
お金を借りることができなくなったら、会社は回らなくなってしまいますからね。
では、赤字になりそうな企業がどうするかというと、
「資産を売ってしまう」のです。
資産を売ることによって、キャピタルゲインを得ることが出来ますからね。
黒字になった企業のふたをあけてみると、
持っている家や株を売った、といったことがあったりします。
逆に、赤字額をどうしようも出来ない場合、企業はとことん赤字額を増やそうと
します(膿を出し切るということですね。)
大量のリストラをしたJALなどが良い例です。
さて、話を戻して、物件の数が増えるということは、今期赤字になってしまいそうな不動産会社が多いということなのでしょうか??
(これは私の個人的な感想です。)
ただ、もしそうなのであれば、次の決算前はまたおいしい物件情報が出てくる、
ということも考えられますね。
決算期前の宝物の獲得に向け、
今はじっとお金を貯めようと思います。
金融機関への物件概要書
さて、今回は、私が物件の融資付けをした際に、銀行マンから聞いたことをお伝えさせて頂こうと思います。
融資をする際、銀行の担当者は各案件を纏め、審査にかけます。
最終的には権限を持っている人が案件をやるか、やらないか決めます。
不動産投資において、その時一番大切なことは、どんなリスクがあっても
持ちこたえることができる物件であることを証明する、ということです。
なぜなら、銀行が貸し出しをする際の利率はほぼ決まっており、アップサイドの収入などはないからです。
(どれだけ家賃が増えても、銀行の収入は金利だけです。)
具体的なリスクについては、
家賃が下がったらどうなるのか、
入居率が下がったらどうなるのか、
地震がおきたらどうなるのか、
貸付をする人の会社が潰れたらどうなるのか、
貸付をした人が夜逃げをしたらどうなるのか、
など、リスクなんて列挙すればいくらでもあります。
しかし、これらを全て整理して銀行の担当者に伝えることができれば、
融資の確立は高くなると思います。
日本は今後30年は大丈夫!と言っている人と、
日本は、アジアの成長に伴って資本流入が続く、そしてアジアの人口増は
今後30年は続くから、日本も今後30年は大丈夫、と言っている人は説得力が全然違いますよね。
現在、いかに銀行にアピールするべきか、アピール用資料を纏めております。
完成したら御紹介しますね。