不動産投資とリフォームの情報満載

 

今、ちまたでは不動産投資に関する情報はネットで殆ど手に入れることが出来る時代になりました。

 

ということは、

 

ネットからしっかりと情報を入手することができ、
知識を増やすことができれば、「あとは良い不動産が出てくるのを待つだけだ！」という流れになるのが一般的、、、

 

と思いきや、

 

いざ物件が目の前に近づいてくると、怖くなって止まってしまう
投資家の方が多いというのも事実のようですね。
（私も昔はそうでした。）

 

躊躇してしまう理由はいろいろとあると思います。

 

年収の何倍もする買い物をするので躊躇してしまうのも
当然だと思います。一度ババ物件をつかむと立ち直るのは非常に難しいのも
事実だと思います。

 

ババ物件の条件はいろいろありますが、その条件の中でも利回りが低い、
周辺の環境が悪い、間取りが悪いといった情報は管理会社からの
ヒアリングである程度解消できるのではないかと思います。

 

一方、私もそうですが、投資家にとってなかなか判断できないのが
物件の「瑕疵」だと思っています。

 

雨漏りしている物件はダメ！とか、

 

シロアリが食っている物件はダメ！

 

とか良く聞かれると思いますが、実際に素人目で見て、

 

この物件は大丈夫だ！

 

と確信を持って判断できる方はそこまで多くはないと思います。

 

ではどうすれば良いのか。

 

私は、ホームインスペクターを使って物件を見て貰うことにしています。
（ホームインスペクターと検索すると詳細出てくるので、ここでの説明は
省かせて頂きますね。）

 

やはりその道のプロに見て貰えれば安心できますよね。

 

一点だけお伝えさせて頂きたいことは、
「ホームインスペクター」はまだ世間に浸透しきれておらず、
且つ料金体系などもしっかりと決まっていない為、
必ず「相見積」をとって判断することが大切です。

 

私が2棟目（静岡県）の物件を購入した時、3社から相見積を取ったのですが、
その金額は、1社目＝14万円、2社目＝8万円、3社目＝無料！！
でした。

 

ある程度の出費はかかってしまいますが、ホームインスペクターが作成する
レポートを何度も見ていけば、どんどん知識も蓄積されていき、
また別の物件の購入を検討する際の動きだしも早くできるようになるはずです。

 

静岡県のおススメホームインスペクターについて知りたい方は
お気軽にお問合せ下さい。

物件の購入検討シリーズ第三弾！

今回は、夢の高利回りRC物件を取り上げてしまいます！

↑クリックすると拡大表示します。

物件価格：9800万円

築：22年

間取：事務所x1 3LDKx2 1Rx40

①利回り

前回同様利回りをまずチェックします。

物件概要書上の利回り26.17％から各部屋の前提家賃を計算すると、

5万円であることが判明。うーん、設定利回り高すぎる、、、

 

ただ、上記は全ての部屋がワンルームという想定なので、

事務所の賃料を20万円、3LDKの家賃を10万円と仮定。

すると、ワンルームの設定家賃は4.4万円まで下がります。

 

一方、現在この物件がいくらでワンルームの部屋を募集しているのか

見てみると、3.4万円であることが判明。

 

3.4万円から逆算した場合の利回りは、21.5%。

 

まあ全然悪くない利回りですね。

 

ワンルームで3.4万円という設定が少し？？ですが、検討を進めます。

②融資

RCの法定耐用年数47年から築年数22年を引いた

25年がこの物件の一般的な融資期間です。

頭金10%を投入、物件価格の90%で融資を受け、金利4.5%、元利均等で返済した場合、月々の返済金額は約50万円です。

一方、物件から得られる家賃収入は174万円（満室想定）

 

即ち、月々の収入は174-50=124万円となります！！

 

ちょっと私自身も買いたくなってきました。（笑）

③担保

前回同様、物件と土地の価格を計算します。

物件：RCの場合は1m²当たりの価値は18万円と一般的に言われてます。

この物件の面積は1304m²、築年数22年であることから、この物件の建物の価値は

18 x 1304 x 22/47(RCの法定耐用年数） ＝ 11000万円。

土地：この物件の周辺の路線価は8.8万円でしたので、土地面積380m2であることから、土地の価値は

8.8 x 380 ＝ 3344万円。

この物件の積算評価額は14344万円となり、物件購入によって

さらに担保余力が増すということになります！

④経費

 

エレベーターのメンテナンス費用、固定資産税の支払い等はありますが、

月々の返済後の余力が120万円あるのであれば、あまり気にしなくても良い物件

と思います。

 

じゃあ買うしかない！と決めてしまってはいけません。

 

今回は、新たに検討するべきポイントとして、RCの解体費用について

お伝えさせて頂こうと思います。

 

RCの解体費用はやはり高いです。

 

ホームページなどを見ると、1坪(3.3m²あたり）５万円ぐらいが相場と記載されています。

 

この物件であれば、単純に計算すれば2000万円ですが、

10階建てのマンションの場合、2～3階建てのマンションのように簡単には解体できないので、さらにプレミアムが乗ってくると考えるべきです。

 

多めに見積もって5000万円と見ておきましょうか。

 

そうすると、8年ぐらいは収入をずっと貯め込んでおかないと、

何かあった時に耐えることができなくなってしまうと思います。

 

それでも魅力的な物件だと思います。

 

 

結論

前向きに購入検討しても良い物件！！

 

現状どれだけ入居しているのかはしっかりとチェックしましょう。

あと、周辺の賃貸状況の確認も忘れずに。