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プロフィール

伊藤 慶 1982年生まれ
卸売業に携わっている
サラリーマンです。
23年10月、群馬県前橋市に重量鉄骨マンション購入。
24年7月、静岡県富士市にRCマンション購入。
25年5月、茨城県つくば市に軽量鉄骨マンション購入。
詳しいプロフィールはコチラから。

物件1号

2,200万円
築26年
重量鉄骨造
9戸
利回り約20%

物件2号

8,500万円
築20年
RC造
12戸
利回り約10%

物件3号

sラポールA (2)
2,850万円
築21年
軽量鉄骨造
8戸
利回り約14%

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2013年10月号に掲載

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不動産投資に対する実績を評価頂き、Big tomorrowさんから取材を受けました。

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物件購入検討シリーズ第三弾!

2012年06月17日

物件の購入検討シリーズ第三弾!

今回は、夢の高利回りRC物件を取り上げてしまいます!

kentou3

↑クリックすると拡大表示します。

物件価格:9800万円

築:22年

間取:事務所x1 3LDKx2 1Rx40

①利回り

前回同様利回りをまずチェックします。

物件概要書上の利回り26.17%から各部屋の前提家賃を計算すると、

5万円であることが判明。うーん、設定利回り高すぎる、、、

 

ただ、上記は全ての部屋がワンルームという想定なので、

事務所の賃料を20万円、3LDKの家賃を10万円と仮定。

すると、ワンルームの設定家賃は4.4万円まで下がります。

 

一方、現在この物件がいくらでワンルームの部屋を募集しているのか

見てみると、3.4万円であることが判明。

 

3.4万円から逆算した場合の利回りは、21.5%。

 

まあ全然悪くない利回りですね。

 

ワンルームで3.4万円という設定が少し??ですが、検討を進めます。

②融資

RCの法定耐用年数47年から築年数22年を引いた

25年がこの物件の一般的な融資期間です。

頭金10%を投入、物件価格の90%で融資を受け、金利4.5%、元利均等で返済した場合、月々の返済金額は約50万円です。

一方、物件から得られる家賃収入は174万円(満室想定)

 

即ち、月々の収入は174-50=124万円となります!!

 

ちょっと私自身も買いたくなってきました。(笑)

③担保

前回同様、物件と土地の価格を計算します。

物件:RCの場合は1m2当たりの価値は18万円と一般的に言われてます。

この物件の面積は1304m2、築年数22年であることから、この物件の建物の価値は

18 x 1304 x 22/47(RCの法定耐用年数) = 11000万円。

土地:この物件の周辺の路線価は8.8万円でしたので、土地面積380m2であることから、土地の価値は

8.8 x 380 = 3344万円。

この物件の積算評価額は14344万円となり、物件購入によって

さらに担保余力が増すということになります!

④経費

 

エレベーターのメンテナンス費用、固定資産税の支払い等はありますが、

月々の返済後の余力が120万円あるのであれば、あまり気にしなくても良い物件

と思います。

 

じゃあ買うしかない!と決めてしまってはいけません。

 

今回は、新たに検討するべきポイントとして、RCの解体費用について

お伝えさせて頂こうと思います。

 

RCの解体費用はやはり高いです。

 

ホームページなどを見ると、1坪(3.3m2あたり)5万円ぐらいが相場と記載されています。

 

この物件であれば、単純に計算すれば2000万円ですが、

10階建てのマンションの場合、2~3階建てのマンションのように簡単には解体できないので、さらにプレミアムが乗ってくると考えるべきです。

 

多めに見積もって5000万円と見ておきましょうか。

 

そうすると、8年ぐらいは収入をずっと貯め込んでおかないと、

何かあった時に耐えることができなくなってしまうと思います。

 

それでも魅力的な物件だと思います。

 

 

結論

前向きに購入検討しても良い物件!!

 

現状どれだけ入居しているのかはしっかりとチェックしましょう。

あと、周辺の賃貸状況の確認も忘れずに。