物件購入検討シリーズ第三弾!
物件の購入検討シリーズ第三弾!
今回は、夢の高利回りRC物件を取り上げてしまいます!
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物件価格:9800万円
築:22年
間取:事務所x1 3LDKx2 1Rx40
①利回り
前回同様利回りをまずチェックします。
物件概要書上の利回り26.17%から各部屋の前提家賃を計算すると、
5万円であることが判明。うーん、設定利回り高すぎる、、、
ただ、上記は全ての部屋がワンルームという想定なので、
事務所の賃料を20万円、3LDKの家賃を10万円と仮定。
すると、ワンルームの設定家賃は4.4万円まで下がります。
一方、現在この物件がいくらでワンルームの部屋を募集しているのか
見てみると、3.4万円であることが判明。
3.4万円から逆算した場合の利回りは、21.5%。
まあ全然悪くない利回りですね。
ワンルームで3.4万円という設定が少し??ですが、検討を進めます。
②融資
RCの法定耐用年数47年から築年数22年を引いた
25年がこの物件の一般的な融資期間です。
頭金10%を投入、物件価格の90%で融資を受け、金利4.5%、元利均等で返済した場合、月々の返済金額は約50万円です。
一方、物件から得られる家賃収入は174万円(満室想定)
即ち、月々の収入は174-50=124万円となります!!
ちょっと私自身も買いたくなってきました。(笑)
③担保
前回同様、物件と土地の価格を計算します。
物件:RCの場合は1m2当たりの価値は18万円と一般的に言われてます。
この物件の面積は1304m2、築年数22年であることから、この物件の建物の価値は
18 x 1304 x 22/47(RCの法定耐用年数) = 11000万円。
土地:この物件の周辺の路線価は8.8万円でしたので、土地面積380m2であることから、土地の価値は
8.8 x 380 = 3344万円。
この物件の積算評価額は14344万円となり、物件購入によって
さらに担保余力が増すということになります!
④経費
エレベーターのメンテナンス費用、固定資産税の支払い等はありますが、
月々の返済後の余力が120万円あるのであれば、あまり気にしなくても良い物件
と思います。
じゃあ買うしかない!と決めてしまってはいけません。
今回は、新たに検討するべきポイントとして、RCの解体費用について
お伝えさせて頂こうと思います。
RCの解体費用はやはり高いです。
ホームページなどを見ると、1坪(3.3m2あたり)5万円ぐらいが相場と記載されています。
この物件であれば、単純に計算すれば2000万円ですが、
10階建てのマンションの場合、2~3階建てのマンションのように簡単には解体できないので、さらにプレミアムが乗ってくると考えるべきです。
多めに見積もって5000万円と見ておきましょうか。
そうすると、8年ぐらいは収入をずっと貯め込んでおかないと、
何かあった時に耐えることができなくなってしまうと思います。
それでも魅力的な物件だと思います。
結論
前向きに購入検討しても良い物件!!
現状どれだけ入居しているのかはしっかりとチェックしましょう。
あと、周辺の賃貸状況の確認も忘れずに。