空室対策進行中
新しい物件を買うことをがんばっていましたが、
気が付いてみると、パラパラと空室が目立ち出しており、
空室対策をしっかりと進めていかないといけないなあ、
と思っている今日この頃です。
春あたりからは、内見者に対してクオカードプレゼント！
といったキャンペーンもやっていましたが、
効果はほとんど感じることができませんでした。
小手先のキャンペーンではほとんど効果を実感することは
できないということを強く実感しました。
こういったことは、逆の立場になって考えてみると
頭で分かったりしますよね。
少なくとも、私はクオカード目当てで住む予定もない物件の
内見には行かないかなあ、と（今更ながら）思いました。
自分が物件を探す時は、先ずはマーケットよりも
安くてお値打ちであること、そしてその上で最低限住むことできる
ような住環境であることを確認するのかなあ、と思いました。
入居者の検討の土台に載せるという感じですね。
意外、この二点（マーケットよりも安い賃料、最低限住むことが出来る住環境）
を整えることが出来れば、あとは賃貸付の方の情熱があれば
入居者を決めることは可能ではないかと考えています。
入居者の立場であれば、少なくともゴミだらけの家であれば、
どんなに魅力的であっても住もうとはなかなか思えないですよね。
入居者目線で見えることが、オーナー目線になった途端に
そういった当たり前の視点がなくなってしまう。
これはとっても恐ろしいことだなあ、と思いました。
空室対策をするよりも新しい物件を探す方が100倍楽しいので、
どうしても物件を探す方に心が向かってしまうのですが、
経営という視点では、空室を如何にして埋めるのか
ということがとっても大切なので、この点も意識しながら
経営を進めていこうと思います。
The大家さんマーケティング2ndインパクトレビュー
本日は空室対策の教材である「The大家さんマーケティング2ndインパクト」
についてレビューさせて頂きます。
商材の価格から考えると、完全に「買うべき」商材です。
初めに言わせて頂きますが、私は全ての商材を勧めているわけではありません。
半分以上の商材はまあまあ、もしくはダメ商材、に属しています。
自分が「良い！」と思えるものだけおススメとして紹介させて頂いています。
そんな中、この商材はおススメと断言できます！
今、部屋が空室になって困っていませんか？
検索時代の今、空室対策の為にまずするべきことは
「検索エンジンにあなたの物件を引っ掛けることです。」
例えば、大田区に住もうと考えている人がいたとします。
その人は、Googleかyahooで先ず「大田区 賃貸」で検索を
すると思います。
そして、検索結果から上位１０位以内に掲載されているサイトから、
好みの物件を見つけることになると思います。
つまり、１０位（もしくは２０位）までの検索に引っかからない場合、
その物件はこれから住もうとしている人からすると、お目見えすることなく
消えていってしまうのです。（TT)
こんな時代であるにも関わらず、ネットをうまく活用しない不動産業者
が何と多いことか。。。
あなたが管理をお願いしている会社は、検索エンジンで上位表示
されるように工夫されていますか？
されていないのであれば、巨大な市場から取り残されてしまっている恐れがありますよ！
このThe大家さんマーケティング2ndインパクトは、まずはネットで上位検索されるようにしよう！
ということをテーマにしています。
その上で、空室を埋めるために一つずつ具体的な対策を打っていきます。
とんでもないウルトラCの対策はないですが、
空室対策のアイディアが全て網羅されているような印象。
実は私自身もこの商材に非常に助けられました。
（この教材のお陰で空室が埋まりました！！）
今空室がある大家さんは、すぐにでも買うことをおススメ致します。
尚、今なら特典として、私の嫁（デザイナー）が作った
賃貸用チラシも付いてきます！
（普通に業者に頼んだら最低でも３万円はすること断言できます。）
これから不動産を買おうとしている方も、
この教材を見れば、どのレベルまでの物件であれば賃貸付けできるのか、
大きなヒントになると思います。
The大家さんマーケティング2ndインパクトはコチラから。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/4/
空室対策
空室対策についての情報はネットで見ることができますが、
見るたびに思うのが、「まだまだ空室対策をしっかりとやっている大家は少ないんだなあ」
ということ。
部屋の掃除をやっておくなど当たり前中の当たり前なのですが、クモの巣張りっぱなし
といった部屋も見受けられます。
掃除なんて一日もあればできると思うんですけどね。。。
私が今の家に住む際にも、ハウスクリーニングが行われておらず、
ほこりだらけといった状況でした。
押入れを空けたらモー娘のCDが大量に出てきたり。。
そういったことを考えると、改めて不動産投資というのは
努力次第で収入を増やすことができる、有益な事業
なんだなあ、と実感した一日なのでした。
節税対策です、に注意
巷で話題？になっている節税対策の勧誘電話の内容について
お話させて頂こうと思います。
会社に勤めていると、たまにサラリーマンの節税対策との名目で
営業の電話がかかってくることがありますよね。
彼らが口を揃えて言うことはこれ、
「税金が返ってきますよ！」というふれこみ。
これって本当なのでしょうか？
もう答えから言ってしまいます。
答えは「税金は確かに返ってくるけど、返ってくる税金以上に
大切なものを失う」です。
例えば、3,000万円のワンルームを35年ローンで買ったとしましょう。
そうすると、月々の返済額はほぼ10万円です。
それに対し、家賃保証付きで11万円と業者は迫ってきます。
（リスクはゼロですよ。だった入居者がいなくても１１万円入るのですから。）
と。
しかも、「減価償却費と支払利息が経費になるので税金が返ってくる」
との追い込み。これにやられてしまうサラリーマンは少なくないみたいです。
このからくりを紐解いていきましょう。
１家賃保証について。
えー、業者が３５年も家賃保証をするはずがありません。
せいぜい１０年が良いところでしょう。
その後の空室リスクは買主が追うことになります。
例えば、家賃保証が切れた後、一ヶ月部屋が埋まらなかったとします。
そうすると、単純に１０万円が出費として発生します。
一方、あなたがこつこつ貯めた不動産の利益は月々１万円。
つまり、一ヶ月空室が発生するだけで、１０ヶ月分の利益が吹っ飛ぶのです！
そして、２点目の減価償却と利息について。
確かに減価償却を収入とぶつけて節税をすることは可能です。
しかし、あなたは既に３千万円の借金を背負ってしまっています。
どれだけ節税をしてお金が返ってきても、物件が２千万円でしか売れなかった場合、
この差額の１千万円はあなたの借金になります。
本末転倒というか、本当に意味がない投資ということがお分かりになると思います。
むしろ、不動産の知識をつけた上で、そういった業者を論破してしまいましょう！
もし仮に、３千万円で買った物件が将来４千万円で売れるのであれば、
その物件を紹介してくれた業者は信用できる業者ですね。
（そんな物件ないと思いますが。。。）