さあ、土地を売ろう！、、、あれ、売れない？
あなたの想像よりも低い値段で土地を売る羽目になる前に、
お伝えしたいことがあります。
土地の値段を算出する際、一般的に使われてるのは
「路線価」です。
しかし、
路線価ぐらいであれば必ず土地が売れるわけではありません。
何故なら、
土地の売買はあくまでも相対取引が基本だからです。
相対取引とは、買いたい人と売りたい人がいて初めて
成立する取引のことです。
例えば、ど田舎で一千万円の価値があるとみなされている土地があったとして、
この土地を買おうとする人はどれほどいるでしょうか？
あなたが買おうとしている土地は売買の実績が全くなかったとしたら、、、
その土地は一生持ち続けるしかありません。
更に、土地を持ち続ける限り、固定資産税を支払続けなければいけません。
では、
あなたが買おうとしている土地の周辺が実際に取引しているかどうかを
知る為にはどうすれば良いのか？
答えは、この無料レポートの中にあります。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/59/
物件価格と土地価格の按分で損してませんか？
物件価格の内訳に関して不動産業者
が使う手口についてお話させて頂こうと思います。
その前に、前回の内容を簡単におさらいしましょう。
ポイント
１ 不動産の契約書には物件価格と土地価格に分かれているのが一般的
２ 減価償却を行うことができるのは物件価格のみ
３ 物件の購入者側から考えると、物件価格が大きい方が嬉しい
４ しかし、物件価格には消費税がかかるので、売主から見ると物件価格が小さい方が嬉しい
前回の記事はこちらからどうぞ。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/49/
さて、業者が契約価格の内訳を作る際には、
基本的に「固定資産税評価額」をベースにする
ことが多いです。
その理由は極めて簡単です。
「固定資産税評価額」の場合、
物件の価格を低く見せることが出来るからです。
物件の価格を低く見せることができる理由、
それは、固定資産税評価額の計算方法から
来ています。
ここで、固定資産税評価額の計算方法に
ついて説明させて頂こうと思います。
固定資産税評価額は
物件の素材（瓦、であったり、クロスであったり）それぞれの使用面積に
築年数による経年劣化分を加味した金額となります。
（シンプルな言葉にて書かせて頂いております。）
ちなみになのですが、金融機関が評価する時に使う
「積算評価額」は、素材に関係なく、
物件の構造（ＲＣ、であったり、鉄骨であったり）に使用面積を掛け、
築年数による経年劣化分を加味した金額です。
ここでのポイントは、固定資産税評価額で算出した
物件の価値は積算評価のそれよりも低くなること、
また、経年劣化分についても、固定資産税評価額の方が
積算評価額のそれよりも大きな割合で劣化していくこと。
この二つの理由から、一般的には「固定資産税評価額」
は「積算評価額」よりも小さな値になります。
だからこそ、不動産業者は建物の価格と土地の価格を按分する際、
「固定資産評価額」を基準にしています、と言ってくるのです。
実は、この「固定資産税評価額」を基準とすることに根拠はありません。
つまり、こちらも言い分を準備しておけば、業者と対等に議論をすることができます。
例えば、「固定資産税評価額と実際の物件価格には何の関係もない。
売却時の価値の評価は銀行が使っている積算評価のはず、
だから、積算評価額で按分するべき」
などです。
また、不動産業者は結局消費税を払いたくないだけですので、
消費税負担を減らす方法があれば、業者としても物件価格を
減らす条件を飲んでくれるかもしれません。
物件購入の最後の段階で収支計算が狂ってしまわないよう、
物件と土地の価格の按分は事前に業者としっかりと話しておきましょう。
建物と土地の按分に関して
本日はちょっとした知識講座です。
物件を買ったあとの収支の中で重要なウェイトを占める
減価償却費。この減価償却費の前提となる金額はどうやって
決まるか知っていますでしょうか？
そんなの物件価格に決まっているだろ！という答えが
返ってきそうです。。。
その通りです。減価償却費は物件の価格が前提となります。
しかし、この「物件の価格」、実は土地の値段を引いたものということを
ご存知でしたでしょうか？
少し細かく説明させて頂きますね。
あなたが、5千万円の物件を購入したとします。
その際、契約書には
契約価格5千万円、内、建物○○万円、土地××万円
といった記載がされているのです。
つまり、あなたが購入する物件は建物と土地を
「まとめて買った」ことに他なりません。
物件購入後、あなたが減価償却することができるのは、
内、建物○○万円、の金額だけです。
すなわち、「土地に減価償却は発生しない」ということです。
なぜかというと、減価償却とは、「その資産が使用できる期間にわたってその
資産価値を減少させていくこと」、ですので、資産価値が
減らない土地は減価償却のやりようがないからです。
つまり、契約書において、内建物○○万円に相当する金額を
大きくすればするほど、減価償却費＝経費を沢山とることが
できるのです。
では、この建物と土地の価格はどうやって按分されるのでしょうか？
実は、建物と土地の按分は、基本的には売主と買主間で決めて良いということに
なっています。
つまり、極端な話、契約金額5千万円、
内建物4千万円、土地1千万円
でも構わないのです。
ただ、当たり前ですが、この場合、契約書に
しっかりと契約金額の内訳が記載されていることが
条件です。
万が一税務署から指摘を受けた場合でも
「当事者間の交渉の結果決まったことです。」
と言えば、基本的には税務署は反論できません。
この契約価格の内訳、結構もめることが多いので
不動産を購入される際には注意が必要です。
何故なら、建物部分には消費税が発生するからです。
具体的な例で説明させて頂きます。
建物価格4千万円の物件を売った場合、
消費税分の約191万円は売主が税務署に納める
必要があります。
しかし、建物価格が1千万円の場合、
消費税分は約48万円で済むのです。
その差何と143万円。売主からしてみたら
必死になりますよね。
最悪の業者の場合は、消費税を後から乗せてきます。
そんな業者からは物件は買わない方が賢明でしょう。
1棟目の物件を購入する不動産投資家の方は、どうしても立場上
弱いので、相手（売主、業者、金融機関）の言いなりになってしまい
がちですが、論理を立てて少しでも有利な条件を取り付けるように
しましょう。
支払う税金を減らす技
さて、本日は確定申告に先立ち、支払う税金を減らす方法の一つを御紹介させて
頂こうと思います。
物件を購入される際、借地権の物件でない限り、物件は
住居と土地に分かれると思います。
（固定資産税評価の基準も住居と土地です。）
節税にあたり、ポイントとなるのは、住居と土地の割合です。
土地は経年劣化しないので、減価償却を行うことができません。
即ち、土地の割合が大きい物件である場合は、ほとんど減価償却を行うことができず、課税所得が増えてしまうのです。
それでは、この住居と土地の割合はどうやって決まるのでしょうか？
1. 契約書に記載されている金額
2. 合理的に見積もることができる金額
とされています。
ここから考えると、売り主さんと話をつけ、1. でなるべく建物の
割合を大きくすることが大切です。
そこで一点注意。売主が不動産業者の場合、消費税を避ける為、土地の割合を大きくしようとする傾向があります。
なぜなら、土地には消費税がかからないからです。
なので、売り主が不動産業者である場合、しっかりと交渉する必要があるのです。