建物と土地の按分に関して
本日はちょっとした知識講座です。
物件を買ったあとの収支の中で重要なウェイトを占める
減価償却費。この減価償却費の前提となる金額はどうやって
決まるか知っていますでしょうか？
そんなの物件価格に決まっているだろ！という答えが
返ってきそうです。。。
その通りです。減価償却費は物件の価格が前提となります。
しかし、この「物件の価格」、実は土地の値段を引いたものということを
ご存知でしたでしょうか？
少し細かく説明させて頂きますね。
あなたが、5千万円の物件を購入したとします。
その際、契約書には
契約価格5千万円、内、建物○○万円、土地××万円
といった記載がされているのです。
つまり、あなたが購入する物件は建物と土地を
「まとめて買った」ことに他なりません。
物件購入後、あなたが減価償却することができるのは、
内、建物○○万円、の金額だけです。
すなわち、「土地に減価償却は発生しない」ということです。
なぜかというと、減価償却とは、「その資産が使用できる期間にわたってその
資産価値を減少させていくこと」、ですので、資産価値が
減らない土地は減価償却のやりようがないからです。
つまり、契約書において、内建物○○万円に相当する金額を
大きくすればするほど、減価償却費＝経費を沢山とることが
できるのです。
では、この建物と土地の価格はどうやって按分されるのでしょうか？
実は、建物と土地の按分は、基本的には売主と買主間で決めて良いということに
なっています。
つまり、極端な話、契約金額5千万円、
内建物4千万円、土地1千万円
でも構わないのです。
ただ、当たり前ですが、この場合、契約書に
しっかりと契約金額の内訳が記載されていることが
条件です。
万が一税務署から指摘を受けた場合でも
「当事者間の交渉の結果決まったことです。」
と言えば、基本的には税務署は反論できません。
この契約価格の内訳、結構もめることが多いので
不動産を購入される際には注意が必要です。
何故なら、建物部分には消費税が発生するからです。
具体的な例で説明させて頂きます。
建物価格4千万円の物件を売った場合、
消費税分の約191万円は売主が税務署に納める
必要があります。
しかし、建物価格が1千万円の場合、
消費税分は約48万円で済むのです。
その差何と143万円。売主からしてみたら
必死になりますよね。
最悪の業者の場合は、消費税を後から乗せてきます。
そんな業者からは物件は買わない方が賢明でしょう。
1棟目の物件を購入する不動産投資家の方は、どうしても立場上
弱いので、相手（売主、業者、金融機関）の言いなりになってしまい
がちですが、論理を立てて少しでも有利な条件を取り付けるように
しましょう。