物件価格と土地価格の按分で損してませんか?
物件価格の内訳に関して不動産業者
が使う手口についてお話させて頂こうと思います。
その前に、前回の内容を簡単におさらいしましょう。
ポイント
1 不動産の契約書には物件価格と土地価格に分かれているのが一般的
2 減価償却を行うことができるのは物件価格のみ
3 物件の購入者側から考えると、物件価格が大きい方が嬉しい
4 しかし、物件価格には消費税がかかるので、売主から見ると物件価格が小さい方が嬉しい
前回の記事はこちらからどうぞ。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/49/
さて、業者が契約価格の内訳を作る際には、
基本的に「固定資産税評価額」をベースにする
ことが多いです。
その理由は極めて簡単です。
「固定資産税評価額」の場合、
物件の価格を低く見せることが出来るからです。
物件の価格を低く見せることができる理由、
それは、固定資産税評価額の計算方法から
来ています。
ここで、固定資産税評価額の計算方法に
ついて説明させて頂こうと思います。
固定資産税評価額は
物件の素材(瓦、であったり、クロスであったり)それぞれの使用面積に
築年数による経年劣化分を加味した金額となります。
(シンプルな言葉にて書かせて頂いております。)
ちなみになのですが、金融機関が評価する時に使う
「積算評価額」は、素材に関係なく、
物件の構造(RC、であったり、鉄骨であったり)に使用面積を掛け、
築年数による経年劣化分を加味した金額です。
ここでのポイントは、固定資産税評価額で算出した
物件の価値は積算評価のそれよりも低くなること、
また、経年劣化分についても、固定資産税評価額の方が
積算評価額のそれよりも大きな割合で劣化していくこと。
この二つの理由から、一般的には「固定資産税評価額」
は「積算評価額」よりも小さな値になります。
だからこそ、不動産業者は建物の価格と土地の価格を按分する際、
「固定資産評価額」を基準にしています、と言ってくるのです。
実は、この「固定資産税評価額」を基準とすることに根拠はありません。
つまり、こちらも言い分を準備しておけば、業者と対等に議論をすることができます。
例えば、「固定資産税評価額と実際の物件価格には何の関係もない。
売却時の価値の評価は銀行が使っている積算評価のはず、
だから、積算評価額で按分するべき」
などです。
また、不動産業者は結局消費税を払いたくないだけですので、
消費税負担を減らす方法があれば、業者としても物件価格を
減らす条件を飲んでくれるかもしれません。
物件購入の最後の段階で収支計算が狂ってしまわないよう、
物件と土地の価格の按分は事前に業者としっかりと話しておきましょう。
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