不動産投資とリフォームの情報満載

不動産投資売却理由シリーズ！

今回は最終回です。

早速いきましょう。

物件売却理由３
「相続の為」

この理由の場合、かなり大きい指値を狙える可能性があります。

 

売る理由が相続の場合、大体売主は高齢の方です。

 

ずっと昔に物件を買っており、ローンの返済も既に完了。
後は息子、娘達に相続として物件を残せれば大丈夫。。。。

なんて考えている方が多いのですが、、、

 

物件を残せば大丈夫、というわけにはいきません。

 

何故なら、一つの物件を分けることは出来ないからです。

 

物件の所有権を分けるという選択肢は無くはないですが、
この場合、後で揉めること間違いなしです。

 

そんな背景から、いち早く現金化したいと売主は考えているのです。

 

つまり、高値で売ろうとはあまり考えておらず、現金化することが一番重要な
要素なのです。

 

ただ、そうは言ってもとんでもない安値で市場に出てくることはありません。

 

間に入っている仲介業者が値段を市場価格まで上げてしまうからです。

 

ただ、値段交渉の余地は多分にあります。

＋＋＋＋＋

３回に分けてお伝えさせて頂いた不動産の売却理由シリーズ、
如何だったでしょうか？

もっとこんな売却理由もあるよ！といった意見がありましたらどしどし
お寄せ頂ければ嬉しいです。

物件を検討されている皆さん、頭金はしっかりとたまっていますか？

 

 

 

サラリーマンにとって、頭金を貯めるということは、至難の業とも言える
修行だと思います。

 

 

 

日々の仕事で貯まるストレスを解消する為にお金を使いたい一方、
不動産を買う為にお金を貯めないといけない。ストレスは貯まる一方。

 

 

 

ああ、やっぱり不動産を買うためにお金を貯めるなんて無理なんだ。。。

 

 

 

なんて負のスパイラルに陥る方がいること間違いなしだと思います。

 

 

 

そんな心が折れそうなあなたに、頭金の支出を減らすことができるちょっとした
情報をお伝えしようと思います。

 

 

 

まず、不動産を買うに当たって必要とされる頭金の金額、

 

 

 

これは、一般的には物件価格の18%とされています。

 

 

 

この18%とは何なのか？一つずつ紐解いていきましょう。

 

 

 

① 物件の頭金
銀行は最低でも物件価格の10%を頭金として準備するように要求してきます。

 

 

② 仲介手数料
500万円以上の物件の場合は、物件価格の3% + 6万円が発生します。

 

 

③ 登記や、火災保険、印紙税といった諸経費
これが大体5%です。

 

 

上記①、②、③で大体18%です。

 

この中で絶対に減らすことができないのが③です。

 

 

つまり、物件価格の5%分は逆立ちしても発生します。
諦めてお金を貯めて下さい。

 

 

それでは、気になる①と②についてみていきましょう。

 

 

① 物件の頭金

とんでもなく固定資産税の金額が大きい物件では、ものすごく稀ですが、
銀行が100%融資をしてくれる場合があります。

 

 

 

ただ、これは現実的ではないですよね。そんな良い物件は他の人がすぐに買っているからです。

 

 

じゃあどうすればいいねん！という声が聞こえてきそうですが、もう一つ方法があります。

 

 

 

それは、銀行にものすごく食い込んでいる不動産業者と仲良くなることです。

 

 

 

一つ例を挙げてみます。
A不動産が紹介した物件は全く融資の焦げ付きがない状況だったとしましょう。
一方、B銀行の担当者は成績を上げる為にどうしても今月中に1億円分融資をしなければいけない状況。

 

 

しかし、A不動産業者もあまりお金を持っている投資家がいない。

 

 

すると、担当者は焦ります。「成績残せない！ボーナスが減ってしまう！」と。

 

 

そうすると、担当者は、フルローンでも良いから融資を受けてくれ、
とA不動産にお願いするかもしれないのです。

 

 

ここでのポイントは、A不動産が銀行にとって極めて好意的に認知されているということ。
社内で審査を通す際、この「実績」は非常に大きなポイントの一つになるみたいです。
だからこそ、B銀行のフルローンというリスクを取ることができるのです。

 

 

 

② 仲介手数料

これは以外と知れ渡っていない気がしているのですが、物件の売主が不動産業者である場合、
仲介手数料は発生しません。

 

 

何故か？

 

 

それは、不動産業者は物件の仲介をしていないからです。

 

 

究極的には、自分が売主を見つけ、交渉し、話を纏めれば間に仲介業者は入っていませんので、仲介手数料は発生しません。

 

 

さて、本題に戻りましょう。

 

 

 

結論としては、本当に良い物件にめぐり合うことができれば、自己資金は物件価格の5%程度まで
押さえることが可能です。

 

 

頑張って100万円貯めれば、2000万円の物件が買えます！

 

 

 

ただ、このメルマガを読んで下さった方は
もうお気づきと思いますが、良い物件を買うに当たっての一つのポイントは信頼できる不動産業者
を見つけることが非常に大きいウェイトを占めています。

 

 

これは運の世界でもあり、泥臭く業者を回らないと良い業者には出会えず、
結構大変です。業者に会いに行くだけでもお金かかりますし。

 

 

 

私も50社以上の不動産業者を巡って、ようやく信頼できる業者を見つけることができました。

 

 

 

できればその不動産業者名をこの場で発表したいのですが、冷やかしで業者に連絡を取られても
チョット困ってしまうので、私のホームページ内、不動産商材から商材を
買って頂いた方への特典として、この「信頼できる不動産業者」をお伝えさせて
頂こうと思っています。

 

 

サラリーマンの貴重な休みを使って何日もかけて
不動産業者を見つけることに時間を割くよりも、この特典を利用した方が
皆さんにとって何倍も効率が良いものと自負しています。

 

伊藤が紹介している不動産商材一覧はコチラから。
http://brainooya.xsrv.jp/nr/29/

一見さんにはなかなか冷たい感じもする不動産業者ですが、
仲良くなると色々な会話もできるようになり、
最終的にはその業者から物件を買う、という流れにも繋がってきます。

最近、業者の方と話をすると、不動産投資を開始した人がとても増えて
きているとおっしゃる方が多いです。

これはどういうことかと言うと、本当に買うつもりもなく、興味だけで
内見に来ている人が増えており、業者としても嫌気がさしている状況、
といえるでしょう。

初めて不動産業者に回る時、相手から、この人は物件を買ってくれる見込みが
　ある人だ！と思わせること、もしくは、この人はいい人だから、お付き合いを
続けたいなあ、と思わせる、このどちらかがなければ、長期的な関係を築くこと
はできません。

今回は、この中で、仲良くなる方法、についてお話させて頂こうと思います。

初対面で仲良くなる方法、それはズバリ、
1. チョット高いお土産を持っていく
2. 自己紹介の紙を準備して渡す
3. 感謝のメールをしっかり書く

この3点をしっかりと行えば、不動産業者としても、
何かこの人応援してあげたくなるなあ、と思って貰える
と思います。

ただ、高いお土産をおいそれと配りまくるのもなかなか難しいですよね。

不動産業者といってもピンからキリまであり、不動産業者があなたが見込みがあるか
見ている一方、あなたも不動産業者を選ぶ権利があります。

つまり、不動産業者と実際に話をしてみて、
この業者なら信頼できそうだ！ということが分かった時点で
お土産を渡せば良いのです。

やっぱり、どんな商売を取ってみても最後は人と人だなあ、
と思います。

私も、貴重な時間を割いてくれた業者の方に対しては、
魂をこめてお礼メールを送ります。

本日は住宅の数について少しお話しようと思います。

 

 

昨年末時点で、大都市を除く地域の住宅の数は前年比4.5%減少しているようです。

 

 

 

一方、住民の数を考えると、一年で4.5%減る地域というのはそうそうありません。

 

 

 

つまり、賃料はこれからも下がる傾向が続くかもしれないですが、
その裏で、住民の数だけが減っているということはないのです。

 

 

 

新築物件はなかなか建たないけど、人口の需要はあるような地域は
賃料が下がらなかったりすることもあると思います。

 

 

 

家はインフラです。
それ自体がなくなるということは絶対に考えられません。

 

 

 

将来人口が減ってしまうから日本は駄目、というのではなく、
その中で金の卵を頑張ってみつけたいですね。

今回は物件購入後の失敗を減らす為の方法について
一つ御紹介させて頂こうと思います。

はっきり言いまして、この方法はお金も時間もかかりますが、
非常に効果があると個人的には考えています。

その方法とはズバリ、物件の購入を検討している場所に
　何日か住んでみる、ということです。

（これは連続で住んで頂かなくても大丈夫です。）

新しい地域に行くと、やはり何か新鮮な雰囲気を感じますよね。

これは当たり前で、人間は新しいものに対して警戒するという
特性を持っているからです。

つまり、物件の調査の為に現地にいくと、見えるもの全てが
新鮮に見えてしまい、地に足がついた評価ができなくなってしまう
という恐れがあるのです。

私の個人的な感覚ですが、「5日」ぐらい過ごすと、その街に対して
新鮮→地元という感覚が芽生えてくると考えております。

具体的にどういった点が見えてくるかというと、

雇用への力の入れ具合（公共施設でシルバー人材がいるか）
街の治安統制状況（夜うるさくないか、落書きなどないか）
周辺施設へのアクセス環境（万年渋滞している道などがないか）
住民の気質（穏やかか、激しいかなど）
街の活気（近くのスーパーは栄えているか）

少し感覚的な言葉なのですが、「街がしっかりとまわっている」と思うことができれば、
少なくとも物件を購入してから売却するぐらいまでは大丈夫と言えると思います。

また、特定の地域の専門家になれば、物件情報が出てきた時に、
迅速に買付けができる、現地の不動産業者と深い会話ができる、
といったメリットも生じます。

その地域の名物なども食べることができます★

サラリーマンの方などは、週末に時間を捻出することさえも難しいかもしれませんが、
旅行のようなものと割り切って、特定の街に通ってみては如何でしょうか？