物件売却理由 その２
物件売却理由シリーズをお伝えしようと思います。
その２ ローン返済して不動産投資を辞めたい
まあ書いた通りですね。
いわゆる「燃え尽き症候群」というか、「ババ物件を買ってしまった人」
というか、「年取ったから辞めたい」というか、理由は色々ですが、
物件を売って、重荷を取りたいということです。
当たり前ですが、この売却理由の場合は、「ローンの返済をすることができる金額」、
が売主として許容できる売却金額になります。
しかし、売主はローンの金額はそう簡単には教えてくれません。
足元見られてしまいますからね。
けど、ローンの金額やっぱり知りたいですよね？
実は、ざっくりですが、不動産のローン残高を調べる方法があります！
それは、、、、
「登記簿を見る」
ことです。
登記簿は、物件の「地番」さえ分かれば、有料ですが
法務局で取り付けることが出来ます。
ちなみに、「地番」とは、法務局が物件を管理する為に
物件や土地毎につけている通し番号と考えておいて下さい。
地番は地図などには載っていませんが、住所を法務局に伝えれば
地番を教えてくれます。
お金を払って登記簿をゲット！！、早速内容を見てみましょう。
登記簿には、その物件や土地に設定された抵当権に関する記載があるので、
そこに書かれている数字からローンの金額が分かります。
ただ、抵当権の金額はあくまでローンを借りた時の金額ですので、
抵当権設定から何年か経っている場合は、勿論今のローン残高は減っているということに
なります。
ローンの金額を下調べして、売主との交渉を有利に進めて行きましょう！
物件の売却理由
スーパーに行ったら、普段1,000円する刺身が
何故か200円で売られていました。
そんな時、あなただったらどう思いますか？
「北朝鮮産なのかな」
「あまりにも大漁だから値崩れしているのかな」
「刺身にしてから時間が経っているのかな」
なんてことを想像するのではないでしょうか？
一方、
本来1,000万円で売られている物件が100万円で売られていたら
どう思いますか？
「やべえ、めっちゃお得やん。速攻で買付け入れないと」
と思われることと思います。
それは正しい感覚だと思うのですが、その際に必ずチェックして頂きたいのが、
「何で売るのか（何でその値段で売るのか）」
です。
私が今まで色々と売却理由を聞いてきた限りでは、売却理由は大体３種類に分類できるのかなあ、と思っています。
本日はその中の一つをご紹介しようと思います。
売却理由１「資産組み換え型」
これ、３種類の中で一番分かりづらい理由です。
資産の組み換えって何やねん！って感じですよね。
ここで「ふーん、そうなんですか」と納得してはいけません。
不動産業者の思う壺です。
そもそもなのですが、資産組み換えとは、簡単に言うと、
「お金が貯まってきたなあ。安い物件をチョコチョコ持って物件管理に時間が割かれるようであれば、安い物件は売ってしまって、売却金を高い物件の購入に回すか」ということです。
つまり、本当に資産組み換えが売却の理由であれば、売主は次の物件の購入の見込みが立っている（はず）なのです。
上記を踏まえると、こんな質問をしてみると、更に深く相手の背景を探れると思います。
１ 売主は何年ぐらい物件を持っていたのか（これで本物件からどれぐらいキャッシュを得ているかが計算できる）
２ 売主は何棟ぐらい物件を持っているのか
３ 売主が次に買おうとしている物件はあるのか、あるとすればどういった物件か
質問攻めにすると業者から嫌がられてしまいますが、そこは調整しながら、売却の理由を深堀していきましょう！
他の２つの理由は別途メルマガでご紹介しますね。