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プロフィール

伊藤 慶 1982年生まれ
卸売業に携わっている
サラリーマンです。
23年10月、群馬県前橋市に重量鉄骨マンション購入。
24年7月、静岡県富士市にRCマンション購入。
25年5月、茨城県つくば市に軽量鉄骨マンション購入。
詳しいプロフィールはコチラから。

物件1号

2,200万円
築26年
重量鉄骨造
9戸
利回り約20%

物件2号

8,500万円
築20年
RC造
12戸
利回り約10%

物件3号

sラポールA (2)
2,850万円
築21年
軽量鉄骨造
8戸
利回り約14%

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BIG tomorrow
2013年10月号に掲載

big tomorrow

不動産投資に対する実績を評価頂き、Big tomorrowさんから取材を受けました。

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いくらまでの物件を買うことができるのか

2012年04月11日

自己資金を元手に、いくらぐらいまでの物件を購入することが可能なのかについて簡単に説明させて頂こうと思います。

いきなり少し脱線し、そもそも論となってしまうのですが、不動産投資が他の投資と決定的に違う点、それは、副業であろうとも、銀行から融資を引いてくることができる、という点です。FXや株式投資に対して銀行が融資をすることは99.9999%あり得ません。

では、何故不動産に対しては融資をしてくれるのでしょうか?

答えは、不動産は物件自体を担保とすることができるから、です。

不動産を買った人が万が一ローンの支払いをすることが出来なくなってしまったとします。

そうなると、銀行は不動産を買った人から物件を奪うことができます。(表現は悪いのですが、貸した金を返さないのですから、

銀行として物件を奪うことは当然ですね。)

銀行は、奪った物件を第三者に売り、売った利益を、取りっぱぐれたローンの返済分に当てます。

そうすれば、銀行は損を出すことがない、とうい訳です。

他方、株などは、損をしてしまったらそれで終わりです。

オリンパスのような株を買ってしまったら、それこそ投資家も銀行も共倒れです。だから銀行は株式投資などに対して融資はしないのです。

しかし、万が一奪った物件を売ったとしても、貸したローンの金額よりも売れた値段が低い場合、銀行は損を出してしまいます。

それではまずい、ということで、銀行は以下のような対策を考えました。

① 投資家に貸す金額は、物件価格のxx%までにする。

② 固定資産評価額 × xx%までしか融資しない。

つまり、高く売れる物件に対し、ある程度投資家から自己資金を入れて貰うことによって、何があっても損が出ないようにしているのです。

逆を考えると、物件を買う場合、銀行の考え方によりますが、ある程度は自己資金を入れなければ物件は買えません。

(たまにフルローン(物件価格全額に対して融資)といった言葉を聞かれたことがあるかもしれませんが、

今の時代は難しいと思って頂いた方が良いかもしれません。)

概ね10~30%ぐらいが自己資金として銀行から求められるのではないかと思います。

上記に加え、不動産を購入する時には、仲介手数料といった経費が発生します。

この経費の詳細はコチラを参照して頂きたいのですが、ざっくりと見積もって物件価格の約8%の経費が発生します。

上記踏まえ、不動産を購入するにあたって必要な自己資金は

物件価格の10~30% + 8%です。

(ここからは、銀行から要求される自己資金を10%と仮定の上計算しております。)

即ち、自己資金の金額/0.18が購入可能な金額です。

上記の計算を当てはめると、今300万円を持っている人は1666万円、

500万円持っている人は2,777万円まで借り入れを行うことが可能となります。

さて、ここで、銀行からローンをすること、に対する是非について簡単に私の考えをお伝えさせて頂こうと思います。

何を隠そう、私も不動産投資を開始した時は、一棟目は絶対に自己資金で家を買う!と思っていました。

銀行から融資を受けることはリスクだと思っていたからです。

このリスクについては、分けると2種類に分類することが可能なのではないか、と考えています。

① 借金をすることに対する恐怖

② 悪い物件を融資組成で買ってしまうことにより、次の融資につなげられなくなる恐怖

②に関しては、端的に言うと、固定資産税評価額が高い物件を買うことによって回避すること可能です。

しかし、固定資産税評価が高いということは、国に払う税金も高くなり、不動産投資の主目的であるキャッシュフローを圧迫するので

注意が必要です。また、当たり前ですが、固定資産税評価額が高くても、入居者がいなければ宝の持ち腐れです。

例えば、北海道の田舎に賃料20万円の購入マンションを建てたところで、入居者はほぼゼロでしょう。一方、この物件は建物の固定資産税は高いはずです。固定資産税評価額が高いからといって、この物件を買う人はいないですよね。このバランスを考えた上で、物件を買った方が良い、ということです。

①に関しては、私も気持ちは良く分かります。

そこで、ここでは少し考え方を変えてみましょう。来年、いよいよ念願のマイホームを買うことを決めました。借金の金額は3,000万円。

月々15万円の25年払いです。この場合、「借金をする」ことに対する恐怖はあまり大きくないのではないでしょうか。

一方、投資用マンションを3,000万のローンを組んで購入、月々15万円の25年払い、とした場合、なんとなく怖い、というイメージが出てくるのではないかと思います。

ローンの返済と家賃収入が全くの同じだった場合、儲けも出なくて意味ない、といった考えもあると思いますが、実際はそうではありません。

貸借対照表を使って考えると、ローンの返済は負債の減少、家賃収入は資本の増加です。

つまり、手持ちのキャッシュは変わらなくても、ローンの返済分が資産に置き換わっていると考えることが出来るのです。

早く借りれば借りるほど、あなたという投資家の貸借対照表に厚みが出てくるのです。

借金は使い方を間違えれば、取り返したがつかないものになってしまいますが、うまく使いこなせれば、あなたの資産に厚みを持たせる近道なのです。




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