不動産投資とリフォームの情報満載

自分がざっくりいくらまでの物件を購入することができるかがわかったら、その上で、どのタイプの物件に投資をするのかを決めましょう。

ここでは、一戸建て、区分保有、アパート、マンションの4種類について、それぞれの特徴を簡単にご説明できればと思います。

それぞれの物件に就いて説明する前に、物件購入に際しての考え方を説明させて頂きます。

不動産投資、というよりも、投資というのは、キャッシュフローが全て、です。

キャッシュフローとは、一言で言うと、投資した結果、手元に残る現金です。

不動産投資は、リスクとリターンのバランスを考えながら、キャッシュフローを最大にすることが目的です。

何だ、そんなこと当たり前じゃないか、と思われた方、まだ実感が沸かない方などいらっしゃると思います。

私も1棟目の物件を買うまでには方針がずれまくっていたので、あえて何回もお伝えしたいのですが、不動産投資を進めると、自分の進める方向性にブレが生じます。

そのブレの原因は、キャッシュフロー以外のメリットです。

例えば、サラリーマンとして働いている皆様には、不動産業者から節税ができますよ、ということをうたい文句に営業の電話がかかってきた

ことはないでしょうか？確かに節税はできますが、節税というのは2次的なメリットであり、その区分保有を買う目的は、儲かること、が第一義です。本業である賃貸業からの収入がないようであれば、本末転倒です。

キャッシュフローを最大化する為に見ておくべき指標、それは利回りです。

不動産投資は利回りがほぼ全てで、物件を購入した際に勝ち負けがほとんど決まると言われています。

ただ、当たり前ですが、利回りが高い物件ほど、潜在的なリスクが大きくなりますので、その点については、

一つ一つリスクを潰しながら進めていきましょう！

以下それぞれの物件の特徴を御紹介させて頂きますが、紹介の観点は、

一般的な利回りの高さについて

必要経費について

融資について

を中心に説明させて頂ければと思います。

1. 一戸建て

一般的な利回りの高さについて　：　築古（20年以上）であれば、比較的高い利回りの物件もあると思います。(14～16％）

必要経費について　：　リフォームをする場合、対象面積が大きいため、比較的お金がかかる傾向があります。

→　物件購入の際に発生する費用の詳細はコチラから。

融資について　：　一戸建てに融資をする実績について、恥ずかしながらあまり聞いたことがありませんが、土地としては担保価値があると思うので、無理ではないと思います。（あいまいな回答で申し訳ありません。）

2. 区分保有

一般的な利回りの高さについて　：　表面利回りは高いですが、これを覆すほどの経費（以下参照下さい）が発生する可能性もあるため、要注意です。

必要経費について　：　区分保有の場合、修繕積立金並びに管理費が毎月大家負担で発生する為、募集賃料が低い場合はほとんど利益がでないということも考えられます。

融資について　：　銀行は基本的に区分保有については担保価値がないものとみなします。

3. アパート

一般的な利回りの高さについて　：　利回りは高めです。ポータルサイトを見れば、20%を超えている物件もちらほら見つかると思います。

必要経費について　：古い物件の大規模リフォームをする場合、費用がかさむ可能性があります。また、物件の管理を管理業者に委託する場合、管理費として家賃の約5%分の費用が発生します。

融資について　：　木造などの場合は、法定耐用年数が短いこともあり、長い期間融資を引っ張ってくることができず、結果として手元に残るキャッシュが少なくなってしまうということはが考えられます。

4. マンション

一般的な利回りの高さについて　：　利回りは低めです。一般的には10～12%というところだと思います。

必要経費について　：　エレベーターなどがついていると、大きな維持費がかかってしまいます。また、固定資産税の評価額が大きくなりがちである為、その点も注意が必要です。

融資について　：　RC、SRCは法定耐用年数が長い為、長期の融資を引っ張ってくることが可能＝キャッシュがたまりやすい、というメリットがあります。

結局は物件一つ一つを見て判断をしていくことになると思うので、一概にどのタイプの物件が良いのか、という結論を出すことは好ましくないのですが、効率化、ブレをなくす、という観点から考えると、探す物件の種類は一つに絞った方が良いです。

上記踏まえ、少ない自己資金で融資をつけて資産を拡大していくという観点からすると、私の個人的な結論としては、はじめに購検討するべき物件としては、アパートが最も適していると思います。

検討するべきエリアに関しては、首都圏の場合、物件価格が上がり、利回りが下がる傾向があります。（その分、入居率は高いです。）

すなわち、キャッシュフローを最大化する、という目的から判断すると、首都圏の物件を購入することはおススメではありません。

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