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プロフィール

伊藤 慶 1982年生まれ
卸売業に携わっている
サラリーマンです。
23年10月、群馬県前橋市に重量鉄骨マンション購入。
24年7月、静岡県富士市にRCマンション購入。
25年5月、茨城県つくば市に軽量鉄骨マンション購入。
詳しいプロフィールはコチラから。

物件1号

2,200万円
築26年
重量鉄骨造
9戸
利回り約20%

物件2号

8,500万円
築20年
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利回り約10%

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sラポールA (2)
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築21年
軽量鉄骨造
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2013年10月号に掲載

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不動産投資に対する実績を評価頂き、Big tomorrowさんから取材を受けました。

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これは任意売却だから

2013年02月09日

物件を探していると、任意売却物件、と記載されていることがあると思います。

 

 

 

今回は、この任意売却についてと、本当に任意売却物件は
お得なのかを検証してみようと思います。

 

 

 

任意売却物件と普通の売り物件は、
あなたにとっては購入までの
プロセスは同じ
です。

 

 

 

あなたは買い付けの申し込みを行い、
売主と金額を合意し、金融機関から融資がつけば
その物件を購入することが可能です。

 

 

 

じゃあ何が違うのかということになりますが、

 

 

 

ズバリ、任意売却と普通の売買の違いは、

 

 

 

売主の困り具合が違う、ということです。

 

 

 

もう少し具体的に言うと、売主が銀行にローンの返済ができなくなっているという点が普通の売買と違います。

 

 

 

では、ローンの返済が出来なくなるとどうなってしまうのでしょうか?
具体的な例を踏まえながら見ていこうと思います。

 

 

 

あなたが銀行と融資を組んだ場合、銀行と融資契約を締結します。
融資契約には、あなたと金融機関それぞれの「権利」と「義務」が記載されています。

 

 

 

例えば、あなたは「毎月15万円を銀行に返済する義務を負う」
銀行は「毎月あなたから15万円を返済して貰う権利を有する」
というものです。

 

 

 

ここで、あなたが15万円を払わなかったとしましょう。
そうすると、あなたは融資契約上の「義務」果たすことが出来ず、
契約違反」をしたことになります。

 

 

 

「契約違反」をした場合どうなるのか。

 

 

融資契約においては、あなたが契約違反をした場合、「ローンをただちに全額返済」しなければいけません。

 

 

 

しかし、ただでさえ返済に困っている人なので、
ただちにローンを全額返済など出来るはずがありません。

 

 

 

じゃあ銀行はどうするのか、ということですが、
この場合、銀行には二つの選択肢があります。

 

 

 

一つは、抵当権を行使して競売で物件を売ること、そしてもう一つが
任意売却として、市場で物件を売却する、ということです。

 

 

 

まずは競売に関してです。
競売とは、法律の手続きにのっとって、物件への入札を実施、入札額が一番高かった人がその物件を保有する権利を持つというものです。

 

 

ちなみに、競売は法律に沿った方法で確実な債権回収方法なのですが、
一般的に市場よりも安い価格で落札されてしまい、
銀行としても融資を回収し損ねてしまう可能性があります。

 

 

 

そこででてくるのが任意売却です。

 

 

任意売却は、銀行として抵当権をあえて行使せず、市場で売却することを言います。

 

 

つまり、銀行はいつでも抵当権を行使できる一方、抵当権を行使すると
安い値段で物件が落札されてしまい、融資を回収できない恐れがあるので、
抵当権の行使はせず、一般市場で売却することによって融資の回収を図るのです。

 

 

 

ちなみに、抵当権はあなたがきちんと返済を続けていても銀行としては
行使することが可能です。
しかし、あなたがしっかりと返済しているのであれば、銀行の抵当権の行使に
「対抗」することができます。(これは余談ですが。)

 

 

 

結局のところ、任意売却だからといって極端に売値が安くなるということはありません。
市場で売りに出されるのですから、市場価格で売られるだけです。

 

 

 

任意売却だからお得、という発想は危険です。
しっかりと物件の評価をしましょう。

 

 

 

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