「無料レポート」リフォームの相場
物件を購入しようとし、内見をしてみたものの、内装はボロボロでリフォームが必要。
とある業者は言いました。
「うーん、この物件にかかるリフォーム代は大体60万円ぐらいかなあ。」
こんなことを言われたとき、あなたはおそらくこう聞き返すと思います。
「60万円の内訳を教えて下さい。」と。
この返しに対して、業者がさらにこのような回答をしたとします。
「うーん、壁紙の張り替えは大体1m2あたり900円だから、
壁紙の張り替えで8万円、それと床の張り替えで12万円、、、、」
こんなことを言われた時、あなたは業者に対してきっぱりと切り返すことが出来ますか？
「壁紙の単価900円は高くないですか！！！」と。
まだ切り返せない方は、ぜひこの無料レポートを読まれることをおススメします。
ページ数は少ないですが、
それぞれのリフォームにかかる費用がコンパクトにまとまっています。
リフォームの相場
さて、コツコツと進めている物件１号のリフォームですが、
今月中旬を目処に完了する見込みです。
参考になるかな、と思い、今やっているリフォームの内容と
同一の仕事をしたらいくらになるのか、リフォーム業者に対して見積したのですが、
その値段を見てびっくり。
、、、見積安い。。
もちろん、信頼できる不動産会社経由で取り付けた見積りだから、
一般的な見積りよりも安いということはありますが、
それにしても安い。。
人件費を入れたら、セルフリフォームをすることによる
赤字っぷり半端ないです。
リフォームの相場さえ知ることが出来ていれば、
自分でやるメリットがなくなってしまいますね。。
賃貸物件の需要を確認しよう！
ポータルサイトから、何か良さげな物件がでてきました！
物件の内見に行くその前に、ネットでも取ることができる情報についてはネットで取れるだけとってしまいましょう。
1. 周辺の賃貸相場について調べる
まずは、周辺の賃貸物件の募集賃料を調べてみましょう。これについては、個人的にはスマイティというサイトがおススメです。
スマイティは価格.comが運営している賃貸サイトで、レオパレス、homesなどの不動産大手の物件をまとめて掲載しています。
ざっくりとした賃貸の相場観を掴むのには最適です。
スマイティを使って物件周辺の賃料を調べた結果、ワンルームで1万円台、2DKで2万円台前半のような物件が多数ある場合は、その地域の物件を購入することは避けた方が無難です。賃料が下がっている理由は、競争が激化（入居希望者の数に対して供給の物件の数が少ない）しているからです。
競争激化の地域の物件を買ってしまうと、
①. 入居者を獲得する為に、賃貸業者に多額の広告費を支払わなければいけなくなってしまうこと、ならびに
②. 入居者入れ替えのたびに行うリフォームの原資が貯まらない、ということが挙げられます。
①の広告費というのは、賃貸業者が入居者を見つけた時に、物件の持ち主から賃貸業者に払うボーナスのようなものです。
競争激化地域では、3ヶ月分の広告費を支払わないと入居が決まりづらい、といったこともあります。
②のリフォームについては、そのままなのですが、次に住む人の為に最低限のリフォームをする際、リフォーム費用で今まで貯めてきた家賃が全てふっとんでしまう、ということも考えられます。
2. 地域の入居者の動向について調べる
自分が気に入った物件でも、その物件に実際に住むのは入居者の方です。地域にはその地域の特徴に根差した入居者の方がおり、その方々の動向に従った家を購入することが大切です。
ここでの大事なポイントは2点、①家の間取り。②駅からの距離。
家の間取りについては、周辺の施設から考えられる入居者を想定しましょう。
大学 → 単身大学生
工場 → 単身 or ファミリー
病院 → 単身（看護士）
などです。
例えば、大学が物件の近くに3つ作られており、完全な学生街に3LDKの物件を購入しても、その物件に住む人は少ないですよね？
Google mapを使えば、かなり詳細に物件近くの詳細が分かるはずです。ネットである程度の入居予定者のめぼしを立てた上で、不明な点があったら内見の時に不動産業者に聞いてきましょう。
駅からの距離については、一般的には駅から近ければ近いほど良いといわれていますが、全ての地域において、駅近が良いとは限りません。例えば、昔駅前が栄えていた町である場合、駅前に細い道の小さい家が軒を連ねている為に、車が入ることが難しく、結果的に郊外に道路網やショッピングセンターといったインフラが整備され、学校の送り迎えなどは全て車で行っている場合、などです。
この点については、at homeを使うことによって入居希望者の動向を調べることが可能です、以下at homeを使い、入居希望者の趣向（家の大きさ並びに駅からの距離の趣向）について見て行きましょう。
（最終的な判断は現地の不動産業者とも相談しながら決めましょう。）
1. homes のサイトから、見える！賃貸経営のページに入る
2. 購入予定の物件の県をクリックする（今回は群馬県伊勢崎市の情報を探してみようと思います。）
3. 購入予定の物件の市をクリックする
これで、購入予定の地域の情報が出てくるはずです。さて、実際に入居者はどういった家を探しているのかを調べてみようと思います。
① 入居者が好む家の間取りを調べる
検索結果から出てきたこのグラフを見て下さい。
チョッとみずらいかもしれませんが、上の2つの円グラフで、右側が伊勢崎市にある賃貸物件の間取り一覧、左側が入居希望者が希望する間取りです。
これを見ると、伊勢崎市の入居希望者は1LDK以上の部屋を趣向するが、実際の供給はワンルームの方が多い
ということが分かります。
次に、伊勢崎の入居希望者は駅近物件が良いかどうか見てみましょう、下のグラフを見て下さい。
上のグラフを見ると、伊勢崎市はほとんどの物件が駅から30分以上の場所にあり、且つ入居希望者も駅から遠くても問題ない、ということが分かります。
入居希望者が駅から遠くても良い場合、生活する上でのインフラがどれだけ整っているか、が重要になります。また、以下のような施設が周辺にあれば、おのずと入居者が決まりやすくなります。
① スーパーマーケット
② 小学校、中学校
③ 病院
また、当たり前ですが、駅から遠い物件である場合、駐車場は必ず必要です。
2台以上止めることができる物件などでも差別化を図ることができます。