バブル後に家賃が下がらなかった理由
「なぜバブル後にも家賃は大幅には下がらなかったのか」
という論文がネット上に掲載されておりました。
ちょっと目を通してみたのですが、
この文章を読んで理解する時間があれば、物件100戸
見にいけるわ！というほどのすごい内容。
何がすごいって、
論文の中の数式が？？？です。
ヘドニック型家賃指数、であったり、カルボ式モデル、
であったり。
ちなみに伊藤は、このレポートをカフェで頭が良さそうな人を
装って読みながら悦に浸ってました（笑）
となりにカルボ式モデルの専門家がいなくて良かったです。
ただ、この論文の結論に関しては、なかなか面白いなあ、と
思ったので、共有させて頂きますね。
この論文の結論は、バブル崩壊後、物件価格が下がったとしても
物価に大きな変化がなかったから、家賃は大幅には変わらなかった。
というものでした。
なぜこういったことが起きてしまうのでしょうか。
その理由は、伊藤は不動産業界は
巨大なマーケットが既に成立してしまっているから、
と考えています。
ちょっと他の業界も踏まえながら具体的な例でみてみようと思います。
例えば、飛行機のサーチャージや、東電の電気料金などは
燃料費の上昇を簡単には消費者に転嫁することができません。
メーカーなどもそうです。例えば、自動社メーカーは、どれだけ
円高が進んだとしても、海外で販売する際に簡単に値段を上げる
ことはできません。
何故なら、1社だけが値段を変えた場合、その会社だけ
無視されてしまうことは明らかだからです。
いきなりトヨタがクラウンの値段を200万から300万に変えたら、
日産やホンダの車の売り上げが増えるだけですよね。
不動産に関しては、今後も空室率の高まりと共に、
家賃は緩やかに下落していくということは
間違いないと思いますが、急激に下がるということは考えづらい
と思います。
すなわち、不動産投資は大家さんにとってのリスクを排除することができれば、
かなり安全な投資ということもできそうです。
ちなみにですが、伊藤が今考えている不動産投資家のリスクは金利だと
考えています。
例えば、5000万円を20年返済で借りた場合、
金利が2%違うと、月々の返済額は5万円も違います。
伊藤も今年の目標の一つとして金利交渉をする！と掲げました。
その際の交渉の経緯はこのメルマガでも随時お伝えさせて頂こうと
考えています。
また、家賃の硬直性のレポートを読んでみたい方は、伊藤まで
お気軽に連絡下さい。
さあ、ガルボでも食べようかな（笑）
